• por Agustí SOT
• 22-01-2017

La reclamación de los gastos al formalizar una hipoteca: ¿Una nueva batalla judicial contra la banca?

Las entidades bancarias vuelven a ser noticia y se enfrentan a un nuevo alud de reclamaciones. Si hasta la fecha productos bancarios y préstamos hipotecarios como las preferentes, bonos convertibles, cláusulas suelo o IRPH estaban siendo objeto del interés judicial por las demandas presentadas contra estos productos por parte de los consumidores, ahora aparece en el horizonte una nueva reclamación judicial que podría llegar a afectar a todos aquellos que firmaron un préstamo hipotecario: La de los gastos soportados por el prestatario en el momento de formalizar un préstamo hipotecario. Diferentes asociaciones de consumidores han calculado que puede afectar entre 6 y 8 millones de hipotecas.  

Se ha de tener presente que es posible la reclamación de los gastos de formalización de hipoteca haya o no haya cláusula suelo.

Los gastos reclamables son:

- La minuta de la Notaría correspondiente a la Escritura del Préstamo Hipotecario.

- La factura del Registro de Propiedad para la inscripción de la hipoteca.

- El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados al que se encuentra sujeta la escritura de préstamo hipotecario

- Gastos de gestoría y de tasación del inmueble .

¿Qué cantidad puedo reclamar?

La cantidad a reclamar dependerá de cada caso ya que, por ejemplo, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados varía la cantidad a pagar según cuál sea la Comunidad Autónoma y la fecha de constitución del préstamo ya que existen diferentes porcentajes de gravamen y además el mismo ha ido cambiando. Algunos estudios calculan entre unos 3.000 y 4.000 euros de media.

También variará el importe de la escritura notarial ya que el aranzel depende de la cuantía económica del documento y por lo tanto, variará en función de las responsabilidades economicas hipotecarias que se hubieran contraído.

¿Hay sentencias que hayan tratado la devolución de los gastos de formalización de hipoteca?

Sí, el Tribunal Supremo a finales del 2015, consideró nulas las cláusulas sobre gastos de formalización de hipotecas por considerarlas abusivas. El Alto Tribunal señaló que “se pretende atribuir al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato” y acaba estimando las pretensiones del consumidor devolviendo así al prestatario, las cantidades abonadas en su día a tal efecto.

El Tribunal Supremo razona que como no se ha podido negociar los citados gastos con la entidad, el hipotecado está asumiendo unos gastos de forma imperativa, generando así un desequilibrio, encontrándonos ante una cláusula abusiva. Por lo tanto, establece que «son de cuenta exclusiva de la parte prestataria (el cliente) todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación y ejecución» del crédito.

El Supremo esgrime que aunque el beneficiado por el préstamo es el cliente, su formalización ante notario y en el registro de la propiedad se hace en beneficio y en interés del prestamista, es decir, del banco y por ello debe ser éste y no el consumidor el que deba abonar su pago directo.

Por otro lado, y en cuanto al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, considera que el sujeto pasivo es el Banco o Entidad prestamista. Es decir, el obligado al pago de dicho impuesto, tanto en lo que se refiere a su cuota fija –timbre del papel notarial-, como en su cuota gradual, es precisamente el Banco y no el prestatario o deudor hipotecario, como sucede en prácticamente todos los préstamos hipotecarios, por ello, también procede la devolución de las cantidades que el prestatario haya tenido que soportar por tal concepto.

Desde la Sentencia del Tribunal Supremo se han iniciado ya una serie de demandas en que los diferentes Tribunales están dando la razón a la parte prestataria por estas cláusulas, considerando que no es ajustado a derecho que sea ésta quien deba cargar con todos los gastos derivados de la formalización del préstamo hipotecario.

Aún así, conviene señalar que existe cierta "discrepancia" sobre quién debe abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, el gasto principal repercutido al cliente, ya que las sentencias emitidas al respecto (desde la dictada por el Tribunal Supremo en Diciembre del 2015) son contradictorias respecto a la devolución que el banco debe hacer por el importe pagado por este impuesto, ya que algunas dan la razón al cliente, y  otras también han fallado que debe abonarse entre los dos (prestatario y prestamista), por lo que aún debe asentarse jurisprudencia para que haya un criterio unánime al respecto.

¿Qué documentos necesito para reclamar la devolución de los gastos hipotecarios?  

- Copia simple del Préstamo hipotecario

- facturas donde se desglosen los diferentes gastos que el consumidor tuvo que abonar en el momento de formalizar el préstamo hipotecario y que son objeto de la reclamación (notario, registro, tasador).

- Copia de la carta de Pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (modelo 600)

¿Cómo reclamo?

Recomendamos iniciar una reclamación extrajudicial contra la entidad bancaria con la que se firmó el préstamo hipotecario, con el fin de intentar llegar a un acuerdo sin tener que acudir a los tribunales; en el caso de que no sea posible llegar a un acuerdo o bien la entidad bancaria se manifieste al contrario, deberemos acudir a los tribunales, en el que necesitaremos la asistencia de abogado y procurador, con el fin de que obtengamos una sentencia judicial en que se nos reconozca la nulidad de esta cláusula por abusiva y se nos devuelva la cantidad abonada en su momento.

En nuestro despacho estamos tramitando muchas reclamaciones en tal sentido, por lo que si eres un afectado, te animamos a que te pongas en contacto con nosotros y te informaremos sin compromiso.