Queremos dejar de ser copropietarios, ¿qué podemos hacer?

La propiedad compartida, como forma de dominio de un bien, puede disolverse por varias causas: por la destrucción de la cosa común o la pérdida del derecho (por usucapión, por ejemplo), por acuerdo unánime de todos los cotitulares, por división de la cosa común, por reunión en una sola persona de la totalidad de los derechos o por vencimiento del plazo o cumplimiento de la condición resolutoria pactada.

En este artículo trataremos una de las causas específicas de extinción del condominio de un bien, concretamente, la división de la cosa común según el Código Civil de Cataluña.

En primer lugar, incidir en que la copropiedad no es perpetua, sino que cualquier cotitular puede exigir la división del objeto de la comunidad en cualquier momento; aún contra toda voluntad del resto de copropietarios. No obstante, la legislación catalana (igual que la estatal) admite la posibilidad de un pacto de exclusión de la división por decisión unánime de los mismos propietarios y por tiempo no superior a 10 años.

Dicho esto, la ley prevé determinados CRITERIOS PARA LA DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN:

1. División para convertir el bien en propiedad horizontal

Cuando el bien inmueble es susceptible de adoptar el régimen de propiedad horizontal (esto es, cuando es divisible materialmente) se puede establecer dicho régimen. Ello supondrá el cese de la comunidad en pro de constituir un nuevo régimen en el que cada cotitular o comunero inicial pasará a ser propietario exclusivo de un bien (o más) de forma proporcional a los derechos que tenía en la comunidad y compensando en metálico al resto de propietarios los excesos que eventualmente pudiere haber.

Dado lo abstracto de esta definición, y a modo clarificador, añadir que el supuesto por excelencia que mejor representa este criterio es el del edificio titularidad de varias personas a la vez que, al dividirse, cada vivienda pasa a ser propiedad exclusiva de un propietario.

2. División para repartir la nuda propiedad y el uso y disfrute

Se permite también que los cotitulares pacten que uno o varios de ellos compartan la propiedad del bien, mientras que los otros renuncien a la misma a cambio de obtener su uso y disfrute. Este uso y disfrute es, a efectos prácticos, un gravamen que pesa sobre la propiedad,

Es importante precisar que este derecho de uso supone la exclusión de los demás respecto de dicho uso o disfrute, pero no les priva de la posibilidad de pedir la división de la cosa, con la consecuente extinción del referido derecho de uso.

3. Adjudicación al cotitular de cuatro quintas partes de las cuotas

La ley prevé que el cotitular o la cotitular de un bien (sea o no divisible) que reúna un mínimo de las cuatro quintas partes de las cuotas (80% de la propiedad) puede exigir al resto de cotitulares la adjudicación de la totalidad del mismo pagándoles en metálico el valor de su participación. Esto no es sino un derecho de adjudicación preferente para el comunero en cuestión, si bien en compensación, este adjudicatario tiene la obligación legal de abonar al resto de cotitulares el valor pericial de su parte proporcional del bien.   

4. División en casos de bienes indivisibles

Cuando el bien es materialmente indivisible, o cuando de practicar-se la división, sufriría un desmérito económico cultural o jurídico (por ejemplo, cuando una finca no puede segregarse por sus reducidas dimensiones) la ley prevé ciertos criterios de adjudicación: 

1. - El bien se adjudica al titular que tenga interés en el mismo; siendo que si más de un cotitular lo desea, se adjudica al que tenga mayor participación en la propiedad); y si tanto el interés como la participación es la misma, decide la suerte. En cualquier caso, el adjudicatario deberá abonar al resto de cotitulares el valor pericial de su parte proporcional del bien.


2. - Si ninguno de los cotitulares tiene interés sino que todos quieren vender-lo, se procederá a su venta y se repartirá su precio en función de su cuota de participación.

5. Extinción de la comunidad en casos de separación, divorcio y nulidad matrimonial; así como en casos de ruptura de parejas estables

Si bien el Código Civil de Cataluña incluye este supuesto junto los anteriores, no se trata de una división estrictu sensu, sino más bien de la posibilidad de que dentro de un procedimiento matrimonial se pueda acumular la división de los bienes que los cónyuges o la pareja estable tenga en comunidad. Para ello, será necesario que única y exclusivamente participen en la titularidad de dichos bienes los cónyuges o la pareja estable; siendo que si un tercero es también titular del bien en cuestión será necesario un procedimiento ajeno al matrimonial destinado a tal división.

No obstante, a diferencia de lo que sucedía al repartir la nuda propiedad y el derecho de uso entre los inicialmente cotitulares (punto segundo de este artículo), si en sede de separación o ruptura de pareja estable no se ejercita este derecho de dividir la cosa común, pero en cambio el juez atribuye el uso del domicilio en copropiedad a uno de ellos, ello no obsta al otro cónyuge no beneficiario del uso para pedir posteriormente su división. Se compaginan pues ambos derechos (el del copropietario a pedir la división y el del beneficiario del uso a mantenerlo), siempre que subsista la situación que motivó su atribución. Dicho derecho sólo podrá extinguirse por decisión judicial o, claro está, por acuerdo de los exconsortes o expareja.

Por último, precisar que cualquiera de los cotitulares, si no se ponen de acuerdo para dividir la comunidad o para someter la división a arbitraje, puede instar a la autoridad judicial para que haga la división.

En este sentido, hay que tener en cuenta determinados supuestos en que el juez no acordará la división del bien en comunidad: a) Si alguno de los cotitulares es menor o incapaz y la división puede resultarle perjudicial. En este caso, puede acordar la indivisión del bien por un plazo máximo de 5 años; b) Cuando el objeto en comunidad es una nave o local destinado a plazas de aparcamiento o a trasteros, de forma que cada cotitular tiene el uso de una o más plazas salvo que se acuerde previamente modificar su uso y ello sea posible.