¿Qué son los arrendamientos por temporadas?

La Ley de Arrendamientos Urbanos ofrece un régimen jurídico distinto para aquellos supuestos en que el objeto del arrendamiento es la vivienda habitual y para aquellos destinados a cualquier otro uso distinto al mismo.

Dentro de los referidos arrendamientos para uso distinto del de vivienda encontramos, entre otros, los arrendamientos por temporadas, ya sea de verano o cualquier otra.

Esta diferencia de tratamiento responde al distinto grado de protección que para el legislador merece cada uno de los supuestos; pues se pretende conceder unas mayor protección al arrendatario en los casos en que el objetivo del arrendamiento sea la satisfacción de su necesidad permanente de vivienda y la de su familia, pero no en otros supuestos en los que se satisfagan necesidades económicas o lúdicas, debiendo incluir en este último caso los arrendamientos por temporada.

En consecuencia, así como los contratos de arrendamientos de vivienda se rigen por lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos y en su defecto por los pactos contenidos en el mismo con el fin de ofrecerle al arrendatario una mayor seguridad, en el caso de los arrendamientos de temporada, lo que los rige, con carácter preferente, son los pactos a los que lleguen las partes y sólo en ausencia de estos pactos deberemos acudir a lo dispuesto en la ley para este tipo de arrendamientos y supletoriamente por las disposiciones del Código Civil.

No obstante, la mayor diferencia entre los contratos de vivienda y los de temporada la encontramos al hablar de la duración de los mismos.

-   En el caso de los contratos de arrendamiento de vivienda, la ley dispone un plazo mínimo de cinco años como garantía al arrendatario. Para ello, se establece que la duración del contrato será libremente pactada por las partes, pero si la misma fuera inferior a cinco años, vencido el contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración de cinco años, a excepción que el arrendatario renunciara a ello manifestando al arrendador su voluntad de no renovarlo con un preaviso de un mes a la fecha de la terminación de cualquiera de las anualidades.

El objetivo de esta duración mínima no es otra que ofrecer cierta estabilidad a las unidades familiares permitiéndoles mantener su vivienda habitual durante como mínimo cinco años independientemente de la voluntad del arrendador, salvo que éste se reserve expresamente en el contrato la opción de rescindir del mismo en caso de necesidad propia o de sus familiares más allegados.

-   Por el contrario, en el caso de los contratos de arrendamientos por temporada la duración del arrendamiento se deja a la libre voluntad de las partes, así como las posibles prórrogas, no existiendo por tanto norma alguna sobre prórroga obligatoria del contrato por plazos anuales. Por ejemplo, si el contrato se fijara por tres meses y no se pacta ningún tipo de prórroga, transcurridos los tres meses el contrato llegaría a su fin y a partir de esa fecha ambas partes podrán celebrar un nuevo contrato con las condiciones que consideraren oportunas.

Al no fijar la ley una duración ni mínima ni máxima para los contratos de arrendamientos de temporada, nos surge la problemática de cómo identificar cuando nos encontramos ante éstos o bien se trata de un arrendamiento de vivienda.

Pues bien, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha dado solución a esta cuestión al establecer que la duración pactada no califica en si misma el contrato como de vivienda o de temporada sino que para entender que nos encontramos ante un contrato de temporada es necesario que la ocupación del arrendatario sea ocasional, de manera que el arrendamiento no se hace en atención a la necesidad del arrendatario de establecer su vivienda habitual sino para ocuparla en épocas determinadas por razón de circunstancias distintas a la instalación de una residencia permanente.

Por ello, el requisito de la temporalidad no está relacionado con el plazo que se pacta sino con la finalidad de la ocupación debiendo estar caracterizada la misma por la transitoriedad.

En este sentido, nos podemos encontrar ante supuestos en que el arrendador pretenda simular un contrato de temporada estableciendo una duración determinada sin que haya causa real para dicha duración sino únicamente la voluntad del propietario de no comprometerse por más tiempo a pesar de tratarse en realidad de la vivienda habitual del arrendatario.

Sin embargo, como el objetivo de ello no es otro que el de eludir la duración mínima de cinco años que establece la ley para los arrendamientos de vivienda, si el inquilino decide quedarse más tiempo hasta un máximo de cinco años, tendrá derecho hacerlo al estar frente a un contrato de arrendamiento de vivienda encubierto y disponiendo por tanto de las garantías que la ley prevé para este tipo de contratos.

Por todo ello, para evitarnos problemas innecesarios, si nuestra intención es realizar un contrato de temporada por concurrir las circunstancias que fundamentan los mismos, resulta aconsejable dejar muy claro en el contrato los motivos por los que nos encontramos ante un verdadero contrato de arrendamiento de temporada debiendo hacer referencia en el mismo a las circunstancias siguientes:

1. 
   
   Que la finalidad del arrendamiento no es la de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.


2. 
   
   Identificar el domicilio habitual del arrendatario y si está empadronado en él.


3. 
   
   Exponer el motivo de la temporalidad lo más detalladamente posible (laborales, por estudios, por razones lúdicas…)


4. 
   
   Precisar la duración de la temporada en cuestión (por ejemplo, si es por motivos laborales indicar la duración del contrato de trabajo o si es por motivos de estudios el periodo en que los mismos se van a realizar).