• por Daniel SOT
• 07-02-2015

Las cuatro reglas básicas a tener en cuenta para actuar contra un propietario moroso

No son pocas son las Comunidades de Propietarios que se encuentran  con la imposibilidad manifiesta de realizar  obras de conservación o  de mejora en el edificio  por la falta de pago de las cuotas comunitarias o derramas, llegando a los casos más extremos a tener serias dificultades para pagar las propias facturas de los servicios comunes.... Y es que está claro que cuando uno no paga,  a corto plazo lo acaban pagando el resto de copropietarios, y es lógico que ello puede realizarse sólo hasta un cierto límite.

Ante un impago de un copropietario, debe actuarse eficazmente y observarse las siguientes reglas:

1) DIALOGO:  El dialogo es la base de los problemas y la solución de ellos.... ¿Porque el propietario impaga los recibos comunitarios? ¿falta de liquidez? ¿Molesto con algún acuerdo comunitario? ¿La Comunidad no fue  sensible ante una necesidad que éste
en algún momento tuvo?

Es importante saber el motivo por el qué no paga. No sólo ya porqué el diálogo puede construir puentes para una solución, sino es necesario para ser eficaz en el procedimiento judicial a llevar acabo. Así las cosas si el problema es falta de liquidez, deberá accionarse una petición inicial de procedimiento monitorio. Por el contrario, si existe un trasfondo en la decisión de no pagar,  el procedimiento a desarrollar será el del juicio verbal o juicio ordinario.

2) COMUNICA Y ACUERDA:  El Presidente de la Comunidad o el Secretario no tienen potestad para accionar contra el propietario moroso: Es la Junta General de Propietarios la que deberá decidir si se toman acciones judiciales contra el vecino en cuestión.  El Presidente debe mantener informados a los vecinos en las Juntas Ordinarias anuales de la Comunidad  del estado de los pagos de los distintos vecinos ahora bien, una cosa es informar, y otra cosa es si se decide accionar judicialmente.

Si se quiere accionar judicialmente contra algún propietario,  se requerirá que en la convocatoria de la Junta se especifique de forma bien clara que se tomará un acuerdo para entablar acciones legales contra los vecinos morosos y deberá liquidarse la deuda, es decir en el referido acuerdo deberá concretarse y detallarse la deuda.

Luego del acuerdo, deberá enviársele Burofax al propietario requiriéndole el importe de la deuda, y el Secretario deberá expedir un certificado, con el visto bueno del Presidente,  en el que certifique la cuantía de lo adeudado y manifieste que es líquido, vencido y exigible.

Con el acta, el burofax enviado al propietario moroso y el certificado del Secretario podrá acudirse ya a la vía judicial.

3) ACCIONA JUDICIALMENTE:  Caso de haberse seguido todos los pasos y requisitos legales, el Juez exigirá al propietario impagado que pague lo que debe. Además el Juez condenará al propietario demandado a pagar los costes de abogado y Procurador  en que la Comunidad haya incurrido para entablar la reclamación. De no pagar voluntariamente,  podrá instarse un procedimiento de ejecución a fin de que se embargue la nomina,  cuentas  corrientes o vehículos o incluso la propia vivienda al propietario. Paralelamente a la acción judicial,  para el propietario moroso, el hecho de no atender sus obligaciones con la Comunidad,  comportará demás otras consecuencias legales.

4) TEN PACIENCIA: Hay que tener presente que,  tarde o temprano, se cobrará la deuda. No sólo porque el impagado pueda pasar a mejor fortuna (nuevo empleo, herencia, etc..) sino porque el referido propietario es muy posible que se vea en la obligación de vender la vivienda.  Hay que tener presente que, con ciertos límites, en caso de venta o subhasta  de la vivienda propiedad del vecino moroso, el nuevo propietario deberá hacerse cargo de las cuotas adeudadas.   Por ello,  entre otros supuestos, si finalmente futo de una subhasta la vivienda se la acaba adjudicando un Banco, éste deberá responder, con unos límites, respecto a las deudas comunitarias del anterior propietario.

En definitiva, ante la desagradable situación de tener que demandar a un vecino, resulta inevitable seguir las anteriores recomendaciones.  Las mismas, si se producen sin demoras,  ayudarán  a que las arcas comunitarias no se resientan en exceso,  y ayudará en todo caso a que no exista una cierta relajación por parte de otros vecinos a la hora de atender puntualmente sus obligaciones con la Comunidad.