¿Por qué debería acelerar la venta de mi casa? La reforma fiscal afecta duramente a la compraventa de viviendas.

En el presente artículo nos adentraremos en una de las principales novedades que incluye la reforma fiscal del 2015 y que atañe concretamente a los propietarios de las viviendas. Y es que la reforma fiscal incluye muchas más novedades en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (en adelante I.R.P.F.) que la famosa reducción de tramos, como es el descarado encarecimiento de la venta de la vivienda por la ganancia patrimonial obtenida. A continuación explicamos el por qué.

Como es bien sabido, no es sino la revalorización de un inmueble sufrida entre su compra y su venta lo que sirve de fundamento para la tributación en el I.R.P.F. Ahora bien, si en la actualidad se aplica un coeficiente de actualización (un corrector de la inflación de los últimos años, que, en definitiva, reduce sustancialmente la ganancia patrimonial que supondría tener en cuenta la diferencia entre el precio de venta y el de compra en su integridad). Además, para las viviendas compradas antes del 31 de diciembre de 1994, a su vez se aplican los llamados coeficientes de abatimiento, que intentan apaciguar la descomunal revalorización de las fincas más antiguas.

Pues bien, con la reforma fiscal del 2015, se tributará por la diferencia entre el precio de compra y el de venta, sin ajustes ni coeficientes de actualización ni de abatimiento. Esto supone, en definitiva, que la denominada plusvalía fiscal o la ganancia patrimonial por la venta de viviendas tributará en cantidades muy superiores a las actuales, por cuanto indiscutiblemente el precio de compra no es el mismo el del año pasado que el de treinta años atrás, lo que en la práctica se traduce en una ganancia patrimonial superior de cara al fisco, y, en último término, en miles de euros más en la factura fiscal. La diferencia es abismante, y ello porque dichos coeficientes que ahora se eliminan, se introdujeron en su día no para otra cosa que para racionalizar la ganancia patrimonial obtenida de forma que la misma no se viera afectada por el incesante incremento de precios que hemos experimentado los últimos años. Una eliminación total y radical que, de nuevo, castiga al patrimonio y la tenencia de inmuebles.

Es cierto que, al menos, no se verá alterada la exención para las plusvalías derivadas de la venta de la vivienda habitual en el caso de contribuyentes mayores de 65 años, ni tampoco para las generadas en caso de reinversión de la vivienda habitual.

Así mismo, y para contrarrestar este hachazo fiscal, el Gobierno ha anunciado rebajas en los tipos aplicables a dichas ganancias patrimoniales, de forma que los porcentajes aplicables se reducirán como sigue:

-          Para los primeros 6.000 euros de ganancia, del 21% al 20% en 2015 y al 19% en 2016.

-          Entre los 6.000 y los 24.000 euros, del 25% al 22% en 2015 y al 21% en 2016.

-          Entre los 24.000 y los 50.000 euros, del 27% al 22% en 2015 y al 21% en 2016.

-          A partir de los 50.000 euros de ganancia, del 27% al 24% en 2015 y al 23% en 2016.

No obstante, es claro que esta rebaja tributaria no es suficiente en la medida en que no compensa el incremento de la base imponible por la eliminación de los coeficientes de actualización y de abatimiento antes referidos, llegando ésta incluso a duplicarse o triplicarse para las fincas más antiguas, que son las más perjudicadas por la reforma. Un ejemplo muy clarificador del incremento de tributación al que me refiero es que mientras aquel que venda una casa el 31 de diciembre de 2014 por 200.000 euros, comprada por dos millones de pesetas en 1976 pagará poco más de 10.000 euros; mientras que si la operación se realiza al día siguiente, con la entrada en vigor de la reforma fiscal, deberá pagar más de 40.000 euros en concepto de plusvalía fiscal.

Por el contrario, de lo anterior se deriva que los principales beneficiarios de esta rebaja de tipos son los contribuyentes que compraron una vivienda estos últimos años; si bien es probable que el bien se haya depreciado tanto con la crisis económica que no exista plusvalía al no haber ganancia patrimonial ninguna, sino todo lo contrario, con lo que, en última instancia, no hay beneficiarios reales, al menos, no por el momento.

En definitiva, y sea como fuere, lo que es claro es que si estás pensando en vender a corto plazo un piso adquirido bastantes años atrás, mejor acelerar la venta antes de final de año y evitaremos un hinchazón en nuestra factura fiscal. Por el contrario, si estás interesado en comprar una vivienda, es aconsejable que si tu economía te lo permite aceleres dicha transacción, por cuanto es probable que el vendedor intente reducir su repercusión fiscal aumentando el precio de venta. Tened en cuenta que exactamente con la misma problemática se encuentran las donaciones de vivienda, las cuales, a efectos del I.R.P.F., tributan como una venta en lo que a la ganancia patrimonial se refiere; con lo que, de nuevo, si donar una vivienda está en vuestra mente tened en cuenta que hacerlo antes del 31 de diciembre de este año puede salir más rentable que hacerlo en el 2015.