Obras a realizar en el inmueble alquilado: ¿Quién debe satisfacerlas?

Las posibles obras o reparaciones que precise el inmueble arrendado es una de las principales fuentes de conflictos que de forma más habitual se genera entre propietario y arrendatario y es que en la mayoría de supuestos el gran problema radica en poder dilucidar quién debe satisfacer el coste que de las mismas se genere.

Para la solución de dicho conflicto debemos distinguir entre obras de conservación y obras de mejora de la vivienda en aras a determinar quién será el responsable del pago de las mismas, pero ¿Cómo podemos determinar si nos encontramos ante una u otra tipología de obras?

Debemos entender como obras de conservación todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, es decir, todas aquellas indispensables para el disfrute de la casa, encaminadas a emendar  los desperfectos notables de la vivienda arrendada que la hagan inservible para el fin pactado contractualmente.

Por ejemplo, serían consideradas como tal, la reparación de los daños provocados por filtraciones de agua, la reparación de la tubería del baño que imposibilite su uso o de la instalación de agua caliente o calefacción.

Cuando nos encontremos ante la necesidad de realizar este tipo de reparaciones debemos saber que legalmente se le impone al propietario la obligación de  llevar a cabo dichas reparaciones, debiendo así mismo hacer frente al coste de éstas, sin que ello le de derecho alguno a la elevación de la renta pactada en el contrato suscrito, hasta el punto que, en caso de no cumplir con tal obligación, nuestra legislación faculta al arrendatario para proceder a la resolución del contrato de arrendamiento.

Únicamente quedará exento de dicha obligación en aquellos casos en que el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario. No obstante, para que ello sea así, deberá probarse que efectivamente dicha reparación ha venido suscitada por culpa del negligente comportamiento del arrendatario, negligencia nada fácil de demostrar, imponiéndosele al arrendatario la carga de la prueba en aras a acreditar que dichos daños no se han producido como consecuencia de su comportamiento.

Así mismo, también deberán quedar excluidas de las obras de conservación a las que viene obligado el arrendador, aquellas pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, cuyo coste serán a cargo del arrendatario, como por ejemplo, el cambio de un grifo.

El concepto de “pequeñas reparaciones”  de nuevo puede dar lugar a interpretaciones diversas y contradictorias en el sentido de llegar a fijar que se entiende por “pequeñas”.

Si bien nuestra jurisprudencia ha venido entendiendo que por “pequeñas” se entienden aquellas reparaciones inferiores a 150 euros, ello no impide que se generen controversias a la hora de catalogar la entidad de las reparaciones que precise la vivienda arrendada en aras a determinar quien deberá correr con los gastos que de las mismas se generen.

Por ello, una opción para poder evitar dichas discusiones puede venir dada por establecer en el contrato de arrendamiento que se entiende por “pequeñas reparaciones”, estipulando a priori un importe máximo para que las mismas puedan ser tenidas en cuenta como tal.

Para la realización de las obras de conservación, el propietario deberá procurar proceder a ello una vez finalizado el plazo contractual fijado en el contrato, sin embargo, en los supuestos en que ello no fuere posible, el arrendatario estará obligado a soportar la realización de las mismas, aunque le sean muy molestas o durante ellas se vea privado de una parte de la vivienda.

No obstante, para el caso en que la duración de la obra en cuestión superara los veinte días, la ley prevé que el propietario deberá disminuir la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

En aras a que el propietario proceda a llevar a cabo este tipo de obras, el arrendatario deberá poner en su conocimiento del arrendador a la mayor brevedad posible obligándose a facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda.

A pesar de ello, en caso en que el arrendatario se encuentre ante una reparación de urgencia para evitar un daño inminente en la vivienda, siempre previa comunicación al arrendador, se encontrará facultado para llevar a cabo dicha reparación, pudiendo exigir con posterioridad al arrendar el importe satisfecho como consecuencia de la reparación a su cargo realizada.

Por lo que respecta a las obras de mejora, se entienden como tal aquellas que se realizan con la finalidad de aumentar el valor de la vivienda o las comodidades de las que la misma disponga, por lo que al no consistir en obras necesarias para mantener la habitabilidad de la vivienda no son de preceptiva realización para el arrendador.

Por ejemplo, debería considerarse como tal, la colocación de parquet o bien la instalación de aire acondicionado.

En el caso en que el arrendador decida voluntariamente llevar a cabo obras de mejora en la vivienda arrendada, el arrendatario estará obligado a soportar la realización de las mismas, siempre y cuando ejecución de éstas no pueda esperar hasta la finalización del arrendamiento.

Para ello, se le impone la obligación al arrendador de notificar por escrito al arrendatario, como mínimo con un plazo de preaviso de tres meses, debiendo comunicarle en qué consistirán dichas obras, la fecha de inicio de las mismas, así como su duración y su previsible coste.

Atendiendo al carácter prescindible de esta tipología de obras, la ley faculta al arrendatario, durante el plazo de un mes desde dicha notificación, a desistir del contrato, salvo que tales obras no afecten o lo han de forma irrelevante al uso de la vivienda arrendada.

En caso de ejercitar tal facultad de resolución, el arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar des del desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras.

Por el contrario, en el caso en que el arrendatario opte por mantenerse en la vivienda arrendada y soportar las obras a realizar, como consecuencia de la ejecución de dichas obras de mejora, tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.

Una vez finalizadas dichas obras, la ley faculta al propietario a elevar la renta como consecuencia de las mejoras repercutidas en la vivienda arrendada como consecuencia de tales obras.

La regulación de dicha elevación de renta dependerá del momento en que se suscribió el contrato de arrendamiento en cuestión:

- Para los contratos en los que resulte de aplicación la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, únicamente se permitirá proceder a tal elevación cuando las obras en cuestión se lleven a cabo de común acuerdo con el arrendatario

- Para los contratos regidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, únicamente se permitirá al propietario elevar la renta siempre y cuando al realizar tales obras hayan transcurrido como mínimo cinco años de duración del contrato suscrito.

La elevación de la renta anual deberá ser en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del 20 por 100 de la renta vigente en aquel momento.

- Para los contratos suscritos a partir del 6 de junio de 2013, resultará de aplicación la misma regulación anterior, excepto que el periodo mínimo contractual exigido para poder elevar la renta como consecuencia de la realización de obras de mejora será de tres años en lugar de los cinco anteriores.

Por todo ello, a pesar de que hay reparaciones ante las que claramente podemos discernir si se trata de una obra de conservación o de mejora, en la mayoría de las ocasiones esta distinción puede crear serias dudas, por lo que deberemos estar al caso concreto en aras a poder determinar la tipología de las mismas y poder establecer, a raíz de ello, quien debe hacer frente al coste de la misma y, a su vez, el régimen jurídico por el que se deberá regir.