La reforma que se avecina en los contratos de arrendamientos de vivienda

La semana pasada fue aprobado por el Gobierno un anteproyecto de ley de Arrendamientos Urbanos, que introduce modificaciones en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, y en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, cuyo principal objetivo es el de dinamizar el mercado de alquiles de viviendas y potenciar dicho mercado, siendo las principales herramientas para llegar a tal fin: reducir los plazos de duración del contrato, dotar de una mayor seguridad jurídica a través de la inscripción registral de los arrendamientos y conseguir la agilización del procedimiento de desahucio. Si bien dicha reforma puede aún experimental algunos cambios, por cuanto aún queda por delante el debate de la misma en el Congreso de los Diputados, todo apunta a que finalmente la futura ley recogerá las novedades que apuntaba el gobierno la semana pasada.

La necesidad de tal reforma en España ha sido considerada debido a la debilidad que presenta el concepto de alquiler en comparación al resto de la Unión Europea, por cuanto si bien es cierto que la vivienda arrendada cada vez es más recurrida por la población española, no es menos cierto que aquí, en nuestro país, se continúa teniendo un sentimiento muy fuerte de propiedad. Por ello, nos encontramos ante un mercado con poca oferta, falta de competitividad, escasa profesionalización del mercado y un también escaso equilibrio entre el arrendador y el arrendatario; situación que pretende ser mejorada con este anteproyecto de ley.

Las principales modificaciones conseguidas girarán alrededor a dos aspectos fundamentales:

1)      Libertad de las partes para acordar todo aquello que se considere y se pacte libremente por los sujetos de la relación jurídica, siempre dentro del margen jurídico conferido, y debiéndose garantizar en todo momento un equilibrio entre los intereses del arrendador y los del arrendatario.

2)      Se garantiza al propietario que pueda recuperar su vivienda antes de que transcurran 3 años (nueva duración mínima legal), siendo éste último el plazo mínimo de duración de los contratos de alquiler. Para que pueda recuperarse la vivienda antes del transcurso de los tres años, el propietario deberá acreditar que la necesita como vivienda habitual, para sí o sus familiares de primer grado o su ex cónyuge tras un divorcio, separación o nulidad matrimonial.  Asimismo, y a diferencia de lo que sucede en la actual ley arrendaticia,  éste extremo ya no necesitará ser recogido en el documento contractual.

Algunas de las modificaciones que se adoptarán serán las que a continuación se especifican:

• REDUCCIÓN DEL PLAZO MÍNIMO DE ALQUILER (PRÓRROGA FORZOSA) A 3 AÑOS: Así pues, se reduce la denominada prórroga forzosa del contrato de 5 años a 3 años, siendo que el inquilino podrá permanecer en la vivienda de alquiler, sea cual fuere el tiempo de duración pactado en el contrato de arrendamiento, un máximo de 3 años, prórroga que deberá respetar el arrendador debido a resultar un imperativo legal.


• REDUCCIÓN DEL PLAZO RELATIVO A LA PRÓRROGA TÁCITA AUTOMÁTICA A 1 AÑO: Por este tipo de prórroga se entiende aquella que permite que, una vez transcurrido el tiempo de duración contractual pactado entre las partes y también de la prórroga forzosa, el contrato podrá entenderse prorrogado de forma tácita, si las partes no expresan lo contrario, durante 1 año más; cuando en la actualidad dicha prórroga puede conllevar hasta 3 años más de relación contractual.

Por consiguiente, con este anteproyecto de ley, el límite legal para la duración de los contratos de arrendamientos se reducirá, siendo éste el máximo de 4 años (3 años de prórroga forzosa + 1 de prórroga tácita), cuando en la actualidad el límite se encuentra en 8 años (5 de  prórroga forzosa y 3 de prórroga tácita si el arrendador no avisó con 30 días de antelación a la finalización de los 5 años de su voluntad de no renovarlo).

• INQUILINO PUEDE DESISTIR DEL CONTRACTO EN CUALQUIER MOMENTO PERO DEBE COMUNICARLO CON UN MES DE ANTELACIÓN: En la actualidad, el inquilino debe realizar dicha comunicación al arrendador con un preaviso de 2 meses. Tanto en la actualidad como en la reforma que se pretende, se podrá establecer en el contrato una indemnización de carácter específico para el arrendador en caso de que se desista de forma anticipada.


• INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD: Dicha medida proporciona seguridad jurídica a ambas partes, puesto que preserva un equilibrio de derecho e intereses entre arrendador y arrendatario, por cuanto, a modo de ejemplo, en el caso de venta de un inmueble arrendado, y que conste tal arriendo en el Registro de la Propiedad, el comprador/nuevo propietario de la vivienda estará obligado a permitir que el arrendamiento continúe; por el contrario y si no consta su inscripción el tercero adquiriente no estará obligado a respetar el contrato suscrito por el anterior propietario.


• PROCEDIMIENTO JUDICIAL ÁGIL PARA EFECTUAR LOS DESAHUCIOS: En el plazo de 10 días, el arrendatario deberá proceder al pago de la renta debida y se simplifica el procedimiento judicial para efectuar los desahucios.


• SE ESTABLECEN MEDIDAS FISCALES PARA IMPULSAR EL ALQUILER: Dichas medidas van dirigidas, en gran parte, a las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario y en nuevas exenciones para igualar el Impuesto sobre la Renta de no Residentes y el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

Todas estas medidas, además de otras tantas que pudieren surgir, podrían conllevar una inseguridad para los arrendatarios y una pérdida de una situación que, hasta la fecha, los mantenía protegidos, por cuanto se recortan plazos, prórrogas y se reconocen derechos a los arrendadores que hasta la fecha, debían de ser pactados de forma expresa en el documento contractual.