La compraventa de un inmueble con pago aplazado: ¿Qué garantías tengo?

Son pocas las ocasiones, al menos a día de hoy, en las que el vendedor de un inmueble percibe la totalidad del precio de venta en el momento de su formalización; y ello porque lamentablemente el comprador no dispone de liquidez suficiente para satisfacer íntegramente el precio al tiempo de la venta. No obstante, como es bien sabido y en la medida en que el negocio de la compraventa es un contrato consensual  (esto es, que se formaliza por el mero consentimiento de las partes intervinientes) y se perfecciona así mismo en la denominada traditio o entrega de la cosa (en este caso  del inmueble objeto de la compraventa), acto que se materializa en el otorgamiento de la escritura pública y por la entrega de llaves, lo que constituye la puesta a disposición del inmueble a favor del comprador, aunque materialmente todavía no lo posea de facto.

Por ello es por lo que la compraventa de un inmueble con pago aplazado puede ser una solución para dicha falta de capacidad económica del comprador en el momento de formalizar la compraventa.

No obstante, lo cierto es que desde la perspectiva del vendedor que vende su vivienda con pago aplazado, el comprador ya dispone del inmueble en la medida en que adquiere las facultades inherentes a un propietario; mientras que su seguridad en el cobro del precio aplazado adquiere gran trascendencia para su equilibrio financiero. Por dicho motivo, y con el fin de dotar de mayores garantías al vendedor, nuestro ordenamiento jurídico ha articulado una serie de mecanismos de garantía del cumplimiento efectivo de las obligaciones del comprador; que recordemos no es sino el pago del precio como contraprestación por recibir en su patrimonio el bien inmueble en la cantidad, calidad y plazo pactado. En este contexto, a continuación expondré los mecanismos de aseguramiento del pago del precio cuando el mismo se conviene de forma aplazada, todo lo cual se puede lograr a través de dos medios esenciales:

a. La constitución de una hipoteca sobre el inmueble en garantía del precio aplazado.

b. El pacto en virtud del cual las partes dan a la falta de pago del precio aplazado el carácter de condición resolutoria expresa.

En síntesis, y como es que en el supuesto de tener una garantía personal el acreedor puede encontrarse con que el avalista o fiador sea también insolvente y carezca de bienes o los mismos sean insuficientes para cobrar la deuda pendiente, lo que derivaría en una completa frustración de sus intereses; es por lo que es patente que al acreedor le da mayor seguridad una garantía real (sobre un bien) más que una personal (sobre una persona).

No obstante, no podemos obviar que a la hora de conceder una hipoteca actualmente los bancos si no se muestran reticentes al menos van con pies de plomo, y, salvo que conozcan con detalle al comprador, no extienden los brazos incondicionalmente tal y como sucedía tiempo atrás. Precisamente por dicho motivo es que en la actualidad existe un rango de población que tiene las puertas cerradas a obtener una hipoteca, cuando lo cierto es que a pesar de no tener una situación acomodada sí que disponen de capacidad económica suficiente para hacer frente a la compra de un piso a precio aplazado.

Entonces, si los bancos son manifiestamente reticentes a conceder hipotecas y los compradores no están por la labor de pagar un inmueble a plazos sin adquirir su titularidad al abonar la última cuota (el antes referido pacto de reserva de dominio); el vendedor puede optar a ser el que financia el pago aplazado, pero ¿cómo puede el vendedor prevenir la frustración de sus intereses en caso de impago del precio aplazado? Una solución jurídica tanto al veto bancario al otorgamiento de las hipotecas como a la inviabilidad de la condición suspensiva del pacto de reserva de dominio es la compraventa de un inmueble con condición resolutoria expresa incluida en caso de impago del comprador; garantía que, como a continuación se expondrá, considero la más acertada.

La condición resolutoria expresa, como método de garantía para el pago aplazado de una compraventa de inmuebles, consiste en incluir una cláusula en virtud de la cual si el comprador no paga el precio en los plazos pactados, la compraventa quedará resuelta. En consecuencia, ello supone nada más y nada menos que el comprador deberá reintegrar al vendedor el inmueble mientras que el vendedor quedará obligado a devolver íntegramente el precio percibido.

Entonces os preguntaréis, ¿el comprador tiene la sartén por el mango? ¿Todo vuelve a su estado inicial sin más, con toda indemnidad? La respuesta es que no, no completamente, por cuanto se puede incluir así mismo que, en caso de impago, el comprador deberá además abonar una cantidad al vendedor para resarcirle de las molestias irrogadas, a modo de cláusula penal o indemnización de daños y perjuicios. Cuanto menos minorarían las molestias sufridas en cierta medida, además del derecho a readquirir la propiedad del inmueble. Para ello no obstante, se exige que previamente el vendedor requiera judicial o notarialmente al comprador para que desaloje el inmueble por cuanto para verificar la nueva inscripción a favor del vendedor o de su causahabiente es necesario que se haga constar la notificación judicial o notarial hecha al comprador por el vendedor de quedar resuelta la venta y se acompañe el título del vendedor. Sin embargo, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha matizado dicho automatismo y  desvirtuar la referida condición, en el sentido en que si el comprador muestra la disconformidad de la resolución ante el requerimiento, el vendedor se verá obligado a acudir a la vía judicial, lo que supone cuanto menos una ralentización considerable; si bien la homologación judicial favorable al vendedor, tendrá efectos retroactivos desde la fecha del requerimiento efectuado.

Fuera del supuesto anterior, el automatismo referido permitirá al vendedor, previa aportación del requerimiento referido al comprador, acudir al Registro de la Propiedad para reinscribir la finca a su nombre. Simplemente deberá encargarse de aportar comprobante conforme se ha consignado el importe abonado por el comprador hasta la fecha, lo que tiene efectos liberatorios de la obligación de restitución y sin perjuicio de, a posteriori y cuando se haya pactado contractualmente, exigir una indemnización por los perjuicios causados. Puede suceder en este contexto que el comprador haya contraído deudas para con terceros en el período de tiempo que ha transcurrido desde la celebración de la compraventa hasta la resolución por cumplimiento de la condición resolutoria expresa prevista en la propia escritura. En este supuesto, el vendedor deberá consignar el precio abonado por el comprador (efecto directo derivado del cumplimiento de la condición resolutoria), pero no a disposición de éste sino a disposición de los acreedores, lo que tiene plenos efectos liberatorios.

En consecuencia, conviene ser precavidos. El mero aplazamiento del pago no está sujeto a condición resolutoria, de ahí la importancia de su previsión expresa y su inclusión en la escritura para posteriormente ser inscrita en el Registro de la Propiedad; lo que supondrá a fin de cuentas una carga sobre el inmueble adquirido por la referida compraventa y que la misma tenga efectos erga omnes, es decir frente a todos. Y ello es así por cuanto a partir del momento de la inscripción de la condición resolutoria, el vendedor queda protegido frente a posibles transmisiones del inmueble efectuadas por el comprador, así como de la constitución de cualesquier gravamen o derecho sobre el mismo.

No obstante, existen ocasiones en las que no es posible inscribir dicha condición junto con la escritura de compraventa, y no por imposibilidad jurídica sino fáctica. Ello sucede a menudo en cuando el banco ha concedido una hipoteca al comprador pero la misma no alcanza el importe que precisa para satisfacer el precio del inmueble, todo lo que deriva en que, de nuevo, es el vendedor el que cede ante un pago aplazado del remanente hasta alcanzar el precio convenido. En este supuesto, sin embargo, previsiblemente el banco no acepta la inclusión de una condición resolutoria para el caso de impago del precio aplazado entre comprador - vendedor, por cuanto precisamente no le ha concedido una hipoteca mayor al entender que el comprador no tiene capacidad económica suficiente para hacer frente al mismo. En este caso, no obstante, y como es que el vendedor no desea rebajar el precio convenido, y en virtud del ius contrahendi o derecho a negociar o pactar, siempre se podrá hacer un acuerdo privado de reconocimiento de deuda entre comprador y vendedor, en el que se prevea un plan de pagos minucioso y garantizado incluso con una letra de cambio, si así fuere menester. Dicha alternativa, si bien no otorga las mismas garantías, permite al vendedor vender la vivienda y, caso de incumplimiento por parte del comprador, podrá si bien no recuperar el inmueble, exigir el importe debido judicialmente por un procedimiento relativamente más ágil que el resto, al estar la deuda documentada con una letra de cambio, si así se hubiere hecho.

Por último, volviendo a la condición resolutoria expresa en garantía del pago del precio aplazado en el negocio jurídico de la compraventa de un inmueble, conviene hacer mención también a la fiscalidad que lleva aparejada. En este sentido, y muy brevemente, esta figura tiene un tratamiento específico a nivel tributario en tanto en cuanto se considera que la condición por sí misma constituye hecho imponible per se, al margen de la tributación de la compraventa en sí. En este sentido recordar que la tributación por la compraventa en sí misma dependerá de si está sujeta a Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (I.T.P.A.J.D.) en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas  o bien al Impuesto sobre el Valor Añadido. En nuestro post Gastos que se originan por una compraventa analizamos las fiscalidad de una compraventa sin condicion resolutoria.. A dichos pagos que analizabamos en dicho post, deberá tenerse en cuenta la tributación añadida por  la condición resolutoria, por cuanto la misma está también sujeta al I.T.P.A.J.D. en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y con carácter general el tipo impositivo aplicable de entre un  1% y un 1,50% en función de la comunidad autónoma.

En definitiva y en referencia al fondo del asunto, si bien prima facie puede parecer que en los tiempos que corren de dificultades económicas realizar una compraventa con pago aplazado si bien puede ser una opción muy inteligente; si no se prevén garantías como una condición resolutoria expresa inscrita en el Registro de la Propiedad las consecuencias del eventual impago del comprador pueden ser muy gravosas y terminar en que el negocio jurídico de la compraventa termine siendo un soberano despropósito. Por ello, resulta imprescindible asesorarse debidamente por un asesor legal, o si vamos directamente a una agencia inmobiliaria, asegurarnos que la misma está respaldada por un servicio jurídico competente, atento y accesible; máxime cuando se trata de realizar probablemente la mayor inversión de tu vida.

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