Gastos que se originan por la compraventa de una vivienda

Estaremos todos de acuerdo en que comprar una vivienda no está en el orden del día para la mayoría, pero lo cierto es que es claro que las ventas de pisos y/o casas destinadas a vivienda están en aumento constante, lo que hace imprescindible que ambas partes, comprador y vendedor, conozcan realmente a qué gastos se enfrentan, en su más amplia extensión, ya sean gastos directos de la compra / venta o bien indirectos, tales como gastos notariales, registrales y de distinta naturaleza.

Por ello es por lo que, a continuación y de la forma más metódica posible procederé a analizar el coste económico que supone comprar o vender una vivienda en los tiempos que corren, siendo que tomar esta decisión en una de las más importantes decisiones económicas que probablemente tomemos a lo largo de nuestra vida y no conviene dejar cabos sueltos y encontrarnos con sorpresas a posteriori.

Por lo todo, empezaré analizando la repercusión en el vendedor, los impuestos que debe hacer frente y si puede o no deducirse gastos a la hora de minorar la ganancia patrimonial obtenida de la venta de la vivienda; y a continuación seguiré con los efectos económicos que tiene la compra para el comprador, haciendo la oportuna distinción en función de si la vivienda adquirida es de nueva construcción o ya ha sido fruto de anteriores transmisiones.

IMPUESTOS DE LOS VENDEDORES

Los propietarios que quieran vender su vivienda, que no son pocos a día de hoy teniendo en cuenta la tesitura en la que nos encontramos, están sujetos a determinados impuestos.

1. 1.       Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza Urbana (Plusvalía).

El motivo de que debamos tributar por este concepto es el aumento incremento del valor experimentado en los terrenos de naturaleza urbana desde su compra y hasta el momento de la venta,  aumento de valor que se da por circunstancias extrínsecas e independientes de cualquier mejora realizada en el inmueble. Se trata de un impuesto municipal, con lo que las reglas de cálculo dependerán de los coeficientes que cada municipio les sean de aplicación. No obstante lo anterior, las conocidas Sentencias del Tribunal Constitucional de 2017,  han declarado que son operaciones no sujetas al impuesto cuando no hay incremento de valor del suelo. Por lo tanto, y a priori, si se consigue demostrar que no ha existido un incremento de valor del suelo entre la compra y la venta (venta a pérdidas) podría  alegarse la no sujeción para no pagar el impuesto

1. 2.       Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

Los propietarios que vendan un bien inmueble están sujetos a tributación por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o, caso de ser no residentes en el territorio español, al Impuesto sobre la renta de no Residentes. En este punto no merece hacer consideración de la tributación de las personas jurídicas por el Impuesto de Sociedades, por cuanto como ya os habréis dado cuenta, el foco de este artículo reside en la venta de una vivienda, no de un activo inmobiliario en términos generales.

Claro lo anterior, en el supuesto del propietario que vende su vivienda en el supuesto en que los ingresos obtenidos de dicha venta se reinvirtieran en la adquisición de una nueva vivienda habitual, ello si bien no te exime de su pago, supondría rebajas fiscales.

Así mismo, se exime de tributación por la venta de una vivienda habitual en los siguientes supuestos:

a)      Cuando la venta de la vivienda habitual se realice por mayores de 65 años o por personas en situación de gran dependencia,

b)      Siempre que el importe total obtenido por la venta se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, todo lo que deberá suceder en un plazo de dos años, desde que se vende una y se compra la otra o a la inversa.

Por cierto, conviene recordar en este punto que existen desgravaciones fiscales derivadas de la venta de la vivienda habitual; esto es, que en la declaración de la renta podrá el vendedor desgravarse las inversiones y gastos ocasionados con la compra: gastos de notaría, agente inmobiliario así como los ocasionados a razón de la tributación por la plusvalía municipal, gastos que son todos ellos deducibles para calcular la ganancia que se deberá declarar y que, en último término decidirá el importe a ingresar en concepto del impuesto de la Renta. Por último y a fin de dilucidar una cuestión que suscita múltiples dudas en la práctica es qué papel tienen los intereses bancarios derivados de un préstamo. ¿Son o no un gasto deducible? Pues lamento decir que no, los intereses bancarios no son gastos deducibles ni del valor de venta ni tampoco incrementan el valor de adquisición, con lo que no podrán tenerse en cuenta en la oportuna declaración en el ejercicio fiscal que corresponda declarar la ganancia patrimonial.

IMPUESTOS DE LOS COMPRADORES

Como he adelantado en líneas precedentes, y como es que existen diferentes impuestos a que puedes estar sujeto en función de si la vivienda que has adquirido es de obra nueva o de primera transmisión o, por el contrario, es de segunda transmisión o segunda mano, coloquialmente hablando; conviene hacer un análisis diferenciado de las obligaciones de que deriva la compra de una vivienda.

A) VIVIENDA NUEVA

1. 1.       Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): El IVA debe pagarlo el comprador que adquiere una vivienda de nueva construcción, y su tipo impositivo general es de un 10% del importe escriturado, mientras que si se trata de una Vivienda de Protección Oficial la tributación se reduce al 4% del importe escriturado. Por último, tened en cuenta de que en el caso en que la vivienda se transmita conjuntamente con una plaza de garaje y/o trastero (con un máximo de dos anexos), a dicho anexo se les aplicará el mismo tipo impositivo al que esté sujeto la vivienda; si bien para el resto de casos se aplicará el tipo general. Los locales comerciales no se consideran anexos en ningún caso, aunque se transmitan conjuntamente con los edificios o parte de los mismos estén destinados a viviendas.

1. 2.     Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD), en la modalidad de Actos Jurídicos Documentados: La formalización en documento público notarial del contrato de compraventa, es decir su elevación a escritura pública está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la modalidad Actos Jurídicos Documentados. En este sentido las viviendas de protección oficial están exentas del pago de dicho impuesto, si bien el resto tributaran entre un 0.75 y un 2% del importe escriturado, en función de la comunidad autónoma en que se encuentre la vivienda. En este contexto añadir que las comunidades autónomas suelen prever bonificaciones caso de que el valor de adquisición no supere una cantidad determinada de dinero y la realicen jóvenes menores de 35 años.

B) VIVIENDA DE SEGUNDA TRANSMISIÓN

1.        Impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITPAJD), en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas à este impuesto grava la adquisición de viviendas segunda o posteriores transmisiones. En este caso el comprador no tiene que abonar el IVA sino este impuesto en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas. El tipo aplicable dependerá de la Comunidad Autónoma en que se encuentre la vivienda, y normalmente oscila entre un 6 y un 10 % del importe escriturado; siendo que igual que se ha previsto para las adquisiciones de vivienda nueva, las comunidades autónomas suelen prever bonificaciones caso de que el valor de adquisición no supere una cantidad determinada de dinero y la realicen jóvenes menores de 35 años. En Catalunya,  actualmente tributa  a un 10%, 
   
   

En ambos casos, ya se trate de la adquisición de vivienda nueva como de segunda transmisión, el comprador también deberá tributar por ITPAJD en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas en el caso en que se contratare financiación para la adquisición de una vivienda. Es decir, que el hecho imponible aquí no es la compraventa sino la constitución de un préstamo, operación que también está sujeta a este impuesto.

CONSIDERACIONES COMUNES PARA VENDEDOR Y COMPRADOR

Si el comprador o el vendedor son personas no residentes en España o extranjeros, te recomendamos la lectura de nuestro post sobre La compraventa de una vivienda cuando el comprador o vendedor es una persona no residente o un extranjero ya que existen ciertas peculiaridades que resulta conveniente tener en cuenta.

Indicado lo anterior, pasamos a comentar otros aspectos a tener en cuenta, como lo es que al tiempo de la escrituración de la compraventa, el vendedor haya acreditado estar al corriente de pago tanto del Impuesto de Bienes Inmuebles (en adelante IBI) como de los gastos de comunidad, en su caso; todo lo que deberá acreditar mediante la aportación de un certificado en los términos referidos así como de los recibos bancarios justificativos de dicho extremo. Todo ello permitiré que el comprador tenga la certeza de que no existen ni recibos impagados ni derramas pendientes de la comunidad.

            Dicho lo anterior, a la compra de una vivienda hay que sumarle otros GASTOS INDIRECTOS tales como gastos de tasación, notariales, registrales, así como los de gestión:

-          Gastos de Tasación de la vivienda: En caso en que se pretenda conseguir un préstamo hipotecario, con carácter preceptivo debe valorarse la vivienda por una Sociedad de Tasación, y el coste de la misma oscila en función del valor de la vivienda.  Actualmente existe númerosa jurisprudencia que viene dando la razón a los consumidores y obliga sinó toda, almenos al 50%, a abonar los gastos de tasación, gestoría y notario  y registro relativos a la escritura del préstamo hipotecario (no los de la escritura de compraventa) . Si te interesa profundizar sobre este punto te recomendamos la lectura de nuestro post de " La reclamación de los gastos de formalización de hipoteca ¿ Una nueva batalla contra la banca? "

-          Gastos de Notaría: Sin perjuicio de lo indicado con anterioridad,  la escritura de compraventa deberá ser abona por el comprador.  Los mismos se fijan por  aranceles, los cuales son aprobados por el Gobierno mediante Real Decreto. Estos gastos corren a cargo también del comprador.

-         Gastos de Registro de la Propiedad: Son los gastos de inscripción de la compraventa de la vivienda en el Registro de la Propiedad, y oscilan en función del precio de la compraventa, aunque también están regulados. El obligado a su pago es el comprador; a excepción de los gastos de cancelación de eventuales cargas registrales, que corresponden al vendedor.

-          Gastos de Gestoría: Su importancia es capital, por cuanto la gestoría o el gestor en cuestión es el que asume la ejecución de los trámites registrales y tributarios pertinentes (tramitación y presentación antes las diferentes oficinas). La intervención de una gestoría será precisa tanto para el comprador como para el vendedor, por separado, con lo que ambos tendrán que asumir los costes que ello les pueda suponer en función de la intervención que de uno y otro tenga que realizar.

-          Otros posibles gastos: Deben tenerse en cuenta también los gastos que supongan la obtención de la cédula de habitabilidad así como del certificado de eficiencia energética, documentos indispensables para el buen fin de la compraventa y que deberán ser asumidos por el vendedor.

Por último, precisar que lo que aquí hemos expuesto, no resulta de aplicación para adquisiciones mortis causa (es decir a razón del fallecimiento de otro y por motivo de la sucesión), tampoco caso de encontrarnos ante una adquisición inter vivos a título gratuito (donación), ni por último tampoco en el supuesto de que se trate de una disolución del condominio; supuestos que, como es que se dotan de notas características propias y diferenciadas, me reservo el derecho a extenderme sobre los mismos en próximos artículos.

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