¿Es posible pactar la sustitución del pago de la renta por realización de obras?

Cuando alquilamos una vivienda resulta de lo más normal llevar a cabo pequeñas obras para acondicionar dicha vivienda en aras a adecuarla a nuestro gusto.

Sin embargo, también nos podemos encontrar con que las obras que se quieren llevar a cabo en el inmueble arrendado no son de tan pequeña entidad o no responden únicamente a una cuestión estética sino que la finalidad de las mismas es para llevar a cabo ciertas reparaciones en las instalaciones existentes en dicho inmueble en el momento de suscripción del contrato.

En tales casos, para todos aquellos contratos de arrendamiento firmados a partir del mes de junio de 2013, la legislación de arrendamientos urbanos nos permite que podamos pactar con el arrendador que durante un plazo determinado, nunca de forma indefinida, la obligación del pago de la renta venga reemplazada de forma total o parcial por la obligación que asume el arrendatario de llevar a cabo las obras que ambos acuerden en aras a reformar o rehabilitar la vivienda arrendada, siempre en los términos y condiciones pactadas en el momento de la suscripción del contrato.

De esta forma, debemos tener en cuenta que la obligación de realización de las obras pactadas que asume el arrendatario y que conlleva aparejada la exención del pago de la renta durante el plazo acordado, es una obligación de resultado, lo que significa que el arrendatario para el cumplimiento de dicha obligación deberá llegar a cabo todas las obras y reformas que resulten precisas en aras a conseguir el resultado acordado con el propietario, siendo todas ellas completamente a su cargo.

Por ello, resulta de gran importancia determinar al detalle en que van a consistir las obras a realizar por el arrendatario de forma expresa en el contrato que suscriban las partes con la finalidad de evitar malos entendidos entre éstas y que ambas sepan a qué atenerse, siendo de gran utilidad establecer la forma de llevarlas a cabo, incluso materiales, acabado y plazo de finalización de las mismas.

Y es que, como la realización de las obras que las partes acuerden se fija como sustitutivo del pago de la renta, la no realización de las mismas facultará al propietario a proceder a la resolución del contrato al aparejarse dicha situación al impago de la renta por parte del inquilino, por lo que el arrendatario deberá estar seguro que va a poder cumplir con los términos pactados si quiere mantener la vigencia del contrato de arrendamiento firmado.

En la medida en que la realización de las obras acordadas durante el plazo pactado habrá supuesto que el arrendatario no haya tenido que satisfacer la renta pactada durante el periodo en que las mismas se hayan llevado a cabo, una vez se dé por finalizado el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, las obras quedaran en beneficio de la propiedad, sin que el arrendatario se encuentre facultado para reclamar compensación alguna adicional por la realización de las obras pactadas.

Por último, es importante no confundir esta figura con la posibilidad de pactar una carencia en el pago de la renta, puesto que así como la sustitución del pago de la renta por la realización de obras  es una obligación de resultado que asume el arrendatario al fundamentar dichas obras la exención del pago de la renta, en el caso de la carencia, el arrendatario no asume por ello obligación alguna, siendo la misma un trato de favor que concede el propietario voluntariamente al arrendatario (por ejemplo, para llevar a cabo la mudanza) sin obtener contraprestación alguna por ello.