¿En qué consiste el contrato de arras?

Cuando el propietario de un inmueble encuentra una persona interesada en la compra de éste, acordando ambos llevar a cabo la compraventa del mismo, existe el riesgo que con anterioridad al perfeccionamiento de dicha venta, una de las partes decida, finalmente, no llevarla a término.

Para evitar dicha situación, resulta una práctica habitual que las partes, previamente al contrato de compraventa, firmen un contrato de arras en el que se comprometan a proceder a la compraventa acordada mediante la entrega por parte del comprador de una cantidad económica como garantía del cumplimiento del futuro contrato.

Para que el contrato de arras pueda cumplir con la finalidad que le es propia, el mismo deberá incluir necesariamente los siguientes datos:

• La cantidad que se entrega en concepto de arras. A pesar de que nuestro ordenamiento jurídico no fija dicho importe, el mismo deberá ser proporcional con el precio de venta pactado, oscilando en la práctica entre un 5 y un 15% del mismo.
  
  
• El precio de la compraventa acordado
  
  
• Plazo máximo en el que se formalizará la escritura de compraventa entre las partes.
  
  
• Del mismo modo, si el vendedor o comprador son personas no residentes, recomendamos que se haga constar en el contrato los aspectos que indicamos en nuestro post "La compraventa de una vivienda cuando el comprador o vendedor es una persona no residente o un extranjero"

¿Qué ocurre en caso en que una vez firmado el contrato de arras, una de las partes no cumpla con el compromiso asumido?

Las consecuencias de tal incumplimiento dependerán del tipo de arras ante el que nos encontremos en función de la voluntad de las partes con la que hayan constituido las arras en cuestión.

1) Arras confirmatorias

Mediante las arras confirmatorias, el comprador entrega una parte del precio acordado, obligándose a entregar el resto del mismo una vez celebrado el contrato de compraventa.

De esta forma, la constitución de tales arras supone un refuerzo o confirmación de la existencia del contrato acordado, constituyendo las mismas una señal o anticipo a cuenta del precio.

- El cumplimiento del contrato
- La resolución del contrato solicitando el abono de una indemnización por los daños y perjuicios que haya generado el incumplimiento

2) Arras penales

La cantidad entregada en concepto de arras penales, a diferencia de las arras confirmatorias, no se entiende como un anticipo del precio acordado, sino como una cláusula penal en la que dicho importe funciona como una indemnización por daños y perjuicios en caso de incumplimiento.

La finalidad de este tipo de arras no es otra que establecer una garantía de cumplimiento a través de la pérdida de la cantidad pagada, en el caso en que la parte incumplidora sea el comprador, o el pago del duplo de las mismas cuando incumpla el vendedor.

La peculiaridad de las mismas es que junto con dicha penalización, la parte perjudicada podrá exigir en cumplimiento del contrato acordado.

3) Arras penitenciales

A través de las arras penitenciales las partes permiten optar por el desistimiento del contrato acordado, al ser las únicas que no obligan al cumplimiento del mismo sino que su finalidad es únicamente establecer las consecuencias inherentes al incumplimiento.

En este sentido, la compraventa acordada se resolverá por voluntad de la parte que decida desistir de ésta, debiendo cumplir con las siguientes consecuencias:

- Si es la parte compradora la que desiste del contrato, ésta perderá la cantidad entregada en concepto de arras

- Mientras que si es la parte vendedora la que incumple el contrato, deberá satisfacer al comprador el doble de la cantidad percibida

¿Ante qué tipo de arras nos encontramos si las partes no especifican la modalidad de las mismas?

Se nos puede plantear el dilema consistente en desconocer ante que modalidad de arras nos encontramos en caso en que el carácter de las mismas no se halle indicado en el contrato de arras firmado.

En consecuencia, para que se pueda considerar que nos encontramos ante una modalidad de arras penales o penitenciales, se exige que el contrato así lo disponga de forma clara y expresa, al tener las mismas un carácter excepcional por las consecuencias que las mismas generan ante un posible incumplimiento, requiriéndose por tanto una interpretación restrictiva de tales cláusulas, de manera que quede constancia de forma indiscutible que la voluntad de las partes es en dicho sentido.

¿Necesitas que nuestros abogados redacten un contrato de arras? Contacta con nuestro despacho y te informaremos sin compromiso.