- por Daniel ORGUÉ
El alquiler y los inquilinos en el Concurso de Acreedores
Durante los últimos años, uno de los mayores problemas que se han encontrado muchos propietarios de locales y naves industriales de nuestro país, ha sido que sus inquilinos se han declarado en Concurso de Acreedores y han dejado de pagar varias rentas, y los propietarios se han visto incapaces de desahuciar-los, o de cobrar dichas rentas.Para evitarlo es necesario adoptar algunas medidas en el momento de formalizar el contrato de arrendamiento y además, conocer que tipo de crédito es, como lo podemos reclamar y ante quién. Se lo explicamos.
Las Rentas Pendientes antes de la declaración de Concurso.
Cuando una empresa entra en Concurso de Acreedores significa que no puede hacer frente al pago de sus obligaciones corrientes, por lo que se le van acumulando deudas de distinto origen y naturaleza que superan con creces su capacidad de pago.
Estas deudas pueden ser de índole muy diversa: Nóminas e Indemnizaciones de los Trabajadores, Seguridad Social, Hacienda Pública, Préstamos, Proveedores, alquileres, Rentings, Leasings,…
Una vez la sociedad es declarada en Concurso de Acreedores una de las tareas básicas de la Administración Concursal es la de ordenar todos los Créditos anteriores a la Declaración de Concurso por Prioridad de Pago y según lo que establece la Ley Concursal, habiendo créditos Privilegiados, Ordinarios y Subordinados.
Las rentas impagadas de un arrendamiento anteriores a la declaración de Concurso son créditos ordinarios y no tienen ningún privilegio y van a tener el siguiente trato:
Si la empresa va a liquidación (cierra): Las posibilidades de cobro de las mismas son reducidas, ya que primero tienen que cobrar los trabajadores (salarios e indemnizaciones), los Bancos con garantía inmobiliaria, y demás acreedores privilegiados.
Si la empresa va a continuidad: Nos veremos obligados a aceptar un Convenio y un Plan de Pagos que seguramente reducirá considerablemente nuestro crédito (Quita), y que además establecerá una Espera de al menos tres o cuatro años.
Por ello, y para evitar estos problemas, recomendamos que en la redacción del Contrato de Arrendamiento de una nave industrial o de un local comercial, se adopten las medidas necesarias para asegurar el pago de las rentas, como pueden ser una Fianza de varios meses, o el Aval Personal del propio Administrador de la Sociedad.
Las Rentas Pendientes Posteriores a la Declaración de Concurso.
La Ley establece que las rentas que se devenguen con posterioridad a la declaración de Concurso son Créditos Contra la Masa, ello significa que estos si que deben satisfacerse a su vencimiento, y tienen prioridad absoluta de pago sobre todos los créditos anteriores a la declaración.
Asimismo, de no satisfacerse dichas rentas, la Ley faculta al propietario para solicitar la resolución del contrato de arrendamiento, ahora bien, el Juez puede denegar la citada resolución contractual si considera que la vigencia de dicho contrato de arrendamiento es necesaria para la continuidad de la empresa.
Por ello, recomendamos que antes de emprender acciones legales e incurrir en gastos innecesarios, se pongan primero en contacto con el Administrador Concursal e intenten llegar a algún tipo de acuerdo en relación a la resolución del contrato, las rentas pendientes y la Fianza depositada, y si estas gestiones fallan, entonces acudan a los Tribunales.
La Reclamación Judicial.
Aunque la norma general establece que una demanda de este tipo debe presentarse ante los Juzgados Civiles, una particularidad de los procedimientos concursales es que los Juzgados de lo Mercantil tienen la jurisdicción exclusiva, por lo que no se tramita a través de una demanda convencional, sino en el propio concurso a través de una demanda incidental, y cuya tramitación es por lo general mucho más rápida que la vía civil.
El proceso incidental es muy parecido a un Juicio Ordinario, primero el actor presenta su demanda incidental, se da trámite de contestación por escrito al Administrador Concursal, al Concursado, y a las demás partes personadas si es el caso, y una vez contestada, el Juez formula Citación a una Vista, y celebrada la misma, dicta sentencia.
Otra de las particularidades, es que la Administración Concursal puede enervar la acción, es decir, evitar el desahucio, prácticamente en cualquier momento, incluso si se hubiera solicitado con anterioridad a la declaración de concurso, hubiera habido una enervación anterior, y/o estuviera señalada una fecha para el lanzamiento.
Para ello, lo único que tiene que hacer el Administrador Concursal es abonar previamente el total de las sumas adeudadas y las eventuales costas del procedimiento con cargo a la masa del Concurso
5 Comentarios
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karen
Hola, en nuestro caso, la que entra en quiebra es la arrendadora, LARCOVI y deben 124 mil euros a 30 familias en carácter de devolución de fianza y depósito. Resulta que el AC considera que debe ir dentro de la masa y somos los últimos de la fila. Dijo literalmente que no vamos a recuperar nuestro dinero. Donde están las garantías de las fianzas? Como el AC las incluye en la mas con carácter ordinario? Debe haber jurisprudencia en ese sentido excluyendo las fianzas de la masa. Me gustaría tener más información en ese sentido. Además la dicha "empresa de economía social" LARCOVI, traspasó capital, empleados y creó nuevas empresas con los mismos directivos para guardarse las espaldas y no hacer frente a sus deudas. No entiendo como ese mecanismo pueda quedar impune....
AOB Abogados
Hola Karen,
A fin de poder estudiar tu asunto con profundidad, te animamos a que utilices nuestros servicios de asesoramiento legal online que encontrarás en nuestra web o bien solicites visita con nuestro despacho.
Esperamos poderte ayudar muy pronto
Un saludo
jordi
¿Tengo derecho a adquirir la fianza comó compensación economica por el impago de lso dos últimos meses?
Gema
Buenos días, Si es el arrendador el que suspende pagos: ¿debemos los inquilinos tomar alguna medida con respecto a los pagos que hacemos en concepto de alquiler? ¿qué ocurre con la renovación del contrato de alquiler? ¿debe el juzgado autorizar la renovación? ¿puede el arrendador decidir no renovar el contrato, y tener el local vacío? (entiendo que esto perjudica a los acreedores, porque el alquiler genera ingresos) Les agradecería un post sobre este tema. Saludos
AOB Abogados
Hola Gema,
Es muy importante que, caso que el propietario no te gire el recibo, le pagues el alquiler ya que sino podría instar un desahucio por falta de pago.
Primero deberás pagarle la renta a través de un "giro postal" y luego consignar las rentas en el Juzgado.
Para la renovación no es necesaria la autorización judicial ya que opera de forma automática si nadie ha pedido la resolución del contrato (con los requisitos legales).
Si tienes dudas, contacta con nuestro servicio de consultas legales online y nuestros abogados expertos en derecho de arrendamientos urbanos podrá ayudarte.
Un saludo