• por Agustí SOT
• 20-10-2011

Contratos de arrendamiento de local de negocio que finalizan en 2015

1 de Enero de 2015, esa es la fecha en que se van a cumplir 20 años de la entrada en vigor de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos y con ella muchos de los contratos de arrendamientos celebrados bajo el régimen legal de prórroga forzosa van a finalizar.

Nos referimos únicamente a los contratos de arrendamiento de locales de negocio (los contratos de arrendamiento de vivienda no se verían afectados por dicha finalización al estar vinculados a la vida del arrendatario o las personas subrogadas legalmente) celebrados con anterioridad al 9 de Mayo de 1985.

Estos contratos se caracterizaban por la aplicación, por imperio legal, de la prórroga forzosa para el arrendador, una medida proteccionista adoptada por el legislador a fin de favorecer a la parte que se consideraba más débil en el contrato.

A partir de 9 de Mayo de 1985 el llamado “Decreto Boyer” suprimió la irrenunciabilidad de la prórroga forzosa, abandonada definitivamente en la LAU de 1994, por lo que los contratos celebrados a partir de dicha fecha tampoco se encontrarían afectos, al ser las partes las que establecían una duración determinada al contrato de arrendamiento. Si en estos contratos se pactó la prórroga forzosa (ya no era obligación legal) será difícil resolver el contrato por extinción del plazo puesto que fue un acuerdo privado entre las partes.

Para establecer con más detalle los contratos que pueden finalizar con fecha 1 de Enero de 2015 es necesario diferenciar entre si el arrendatario era una persona física o una persona jurídica a la fecha de entrada en vigor de la Ley (1 de Enero de 1995).

1- Arrendatario persona física

Para estos supuestos, el contrato se extinguirá cuando el arrendatario se jubile o fallezca. Además, es importante destacar que si en ese instante su conyugue continúa la misma actividad, el contrato finalizará cuando esta persona se jubile o fallezca.

A la muerte o jubilación del titular o su cónyuge subrogado, puede continuar en el contrato un descendiente, siempre que éste continúe también con la misma actividad y se cumplan los demás requisitos (como no haber agotado las dos subrogaciones que autoriza el artículo 60 de la LAU 1994). En este supuesto la normativa establece que el contrato finalizará el 1 de Enero de 2015.

Si el titular en fecha 1 de enero de 1995 (o su cónyuge) hubieran realizado un traspaso del local a un tercero, el contrato tendrá una duración establecida en el contrato, siempre con un mínimo de 10 años desde la fecha del traspaso.

Los plazos del párrafo anterior se incrementarán en cinco años cuando el traspaso se hubiera realizado en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la Ley. Por tanto, en dicho supuesto se podría alargar en contrato más allá del 2015.

 2- Arrendatario persona jurídica

En los supuestos en que el arrendatario sea una persona jurídica habrá que distinguir entre actividades comerciales y no comerciales.

En el primer supuesto, actividades comerciales, los contratos finalizarán el 1 de Enero de 2015. Para el segundo supuesto, actividades no comerciales, se distingue entre las actividades del IAE aplicable a la sociedad arrendataria en el ejercicio 1994, con distintas fechas de finalización de los contratos, todas ellas anteriores a 1 de Enero de 2015. Si el local tiene más de 2.500 m2, el contrato debió quedar extinguido el 1 de enero de 2000.

De la misma forma que en el caso de las personas físicas, de haber existido un traspaso de contrato de arrendamiento el plazo de duración de dicho contrato podría finalizar con posterioridad a 2015.

PREGUNTAS

1-   ¿La finalización de los contratos en 2015 afecta también a los arrendamientos de vivienda?

 En principio los contratos de arrendamiento de vivienda no se verían afectados por dicha finalización al estar vinculados a la vida del arrendatario o de las personas subrogadas legalmente.

 2- ¿Están afectos todos los contratos de arrendamiento de local vigentes con fecha anterior a 9 de mayo de 1985?

 No, como hemos visto solamente afectará a algunos contratos de arrendamiento de local, dependiendo de cada caso concreto.

 3- ¿Existe una fecha única de extinción de estos contratos?

No, dependiendo de las circunstancias que concurran en cada caso las fechas variarán. Pese a ello, un gran número de contratos finalizarán en 2015.

4-   ¿Existe prórroga forzosa en los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados entre el 9 de mayo de 1985 y el 31 de diciembre de 1994?

 El Real Decreto-Ley 2/1985 que entró en vigor el 9 de mayo de 1985, eliminó la obligatoriedad de la prórroga forzosa, por lo que sólo se aplica en el caso que las partes lo pactasen libremente.

 5- ¿Si se pactó prórroga forzosa cuando no era obligatorio se puede resolver el contrato de igual forma?

Si en estos contratos se pactó la prórroga forzosa será difícil resolver el contrato por extinción del plazo puesto que fue un acuerdo privado entre las partes.

6- ¿Puede el arrendador exigir una actualización de la fianza del local?

La LAU de 1994 establece una fianza correspondiente a dos mensualidades de renta que podrá actualizarse cada vez que el arrendatario prorrogue, con la finalidad de igualarse a dos mensualidades de la renta vigente.

7- ¿El arrendatario debe notificar al arrendador que desaloja el local?

Efectivamente, además el arrendatario debe comunicarlo con almenos 30 días de antelación, indemnizando al arrendador en función de lo establecido en el contrato.

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