Consecuencias derivadas del impago del alquiler: el desahucio y las facultades del arrendatario

 Desgraciadamente, son frecuentes las dificultades económicas por las que pasa una gran parte de la población, y ello obviamente repercute en un inicio en recortes en el seno familiar, y en último término en múltiples impagos de obligaciones contraídas con anterioridad a la crisis económica.

Por ello, en este artículo prestamos atención a la problemática que conlleva el impago de una de esas obligaciones, concretamente de la obligación de pagar la renta o mensualidad de alquiler como contraprestación a poder disfrutar de la posesión de una vivienda o local.

Lo cierto es que, este problema del impago por carencia sobrevenida de capacidad económica no sólo repercute en las viviendas de propiedad, sino también en los inmuebles arrendados, ya sean viviendas o locales; y así mismo tiene un efecto directo e innegable en la capacidad económica del arrendador, que como en muchos casos sucede, su subsistencia puede depender de dichos ingresos.

Al final es un pez que se muerde la cola, y no es sino la economía de todos la se ve reducida considerablemente, y con ello están en juego nuestras necesidades más básicas.

En consonancia con lo anterior, y a fin de proporcionar información y el máximo conocimiento posible, tanto a arrendatarios como a arrendadores o propietarios, a continuación prosigue un detalle de las CONSECUENCIAS que se pueden derivar del impago de las mensualidades del alquiler de conformidad con la Ley 4/2013 de 4 de junio, sobre medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, ley por la que se reforman algunos preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (si queréis conocer todas las reformas habidas por la misma pinchad aquí).

Dicho lo anterior, y como suelo aducir en todos y cada uno de mis artículos, resulta interesante que antes de reclamar las rentas judicialmente o antes de dejar de pagar las mensualidades de forma perpetua, si se puede, es recomendable entablar una conversación con el propietario o arrendatario, según sea el caso, a fin de intentar acercar posiciones y encontrar una solución consensuada y provisional, de forma que, vía rebaja en el importe mensual de renta, se consiga poder seguir, por un lado poseyendo dicho inmueble y por otro obteniendo frutos.

No obstante, lamentablemente no siempre dicho intento de resolución amistosa de la problemática deriva en un acuerdo satisfactorio, con lo que en este caso la controversia terminará lo más seguro ante los tribunales de Justicia.

Una vez llegamos a los Juzgados, es decir presentada la demanda de desahucio con reclamación de rentas debidas (y suministros, en su caso), se abre ante el arrendatario un abanico de posibilidades:

A efectos prácticos, esto supone esquivar el desahucio pagando las cantidades debidas en concepto de las rentas, así como las costas de la interposición de la demanda.

Conviene precisar no obstante que el arrendatario no dispondrá siempre de esta facultad enervadora, por cuanto la misma quedará sin efecto si el propietario, con un mes de antelación a la presentación de la demanda, le ha requerido para el pago vía burofax o método de análoga fehaciencia.

2. Oponer-se a la demanda, caso en que el juez señalaría fecha para la celebración de un juicio en el que se daría audiencia (se escucharía a las dos partes), y finalmente resolvería la controversia.

3. Quedarse inmóvil, de forma que ni enerve ni se oponga; todo lo que a fin de cuentas agiliza el procedimiento, y se obvia la realización de cualquier vista al no comparecer el/los arrendatarios.

Cabe precisar que en función de la opción que ejerza el arrendatario el procedimiento será más o menos duradero, si bien ello también está afectado por la carga de trabajo que tenga el Juzgado en cuestión. En el mejor de los casos no obstante, el procedimiento tardará en 3 o 4 meses, y digo en el mejor de los casos por cuanto si bien el propietario tiene un inmueble arrendado sin dar frutos, simultáneamente la deuda del arrendatario va aumento mensualidad a mensualidad, por cuanto las rentas que vayan devengando también se incluirán, en la mayoría de los casos, en el petitum de la demanda junto con las rentas ya vencidas y hasta la efectiva restitución del inmueble.

En cualquier caso, es indudable que, para que tengamos la obligación de irnos por un lado, o para que podamos entrar por el otro, será imprescindible y requisito sine qua non tener una resolución judicial expresa en la que se decrete el desahucio y se fije una fecha de lanzamiento. Esto es importante sobre todo para el propietario, por cuanto incluso teniendo conocimiento de que el arrendatario ya no está ocupando el local / vivienda, no podrá entrar sin resolución judicial en mano que resuelva el contrato, en la medida en que ello podría ser considerado como un delito de coacción, con todo lo que conlleva.

Claro lo anterior, considero necesario hacer unos breves apuntes a cuestiones que, bajo mi punto de vista, es importante dilucidar:

Desahucio exprés

En este contexto, lo cierto es que ha dado mucho de qué hablar el llamado “Requerimiento notarial o judicial ante la falta de pago de la renta”, una de las reformas que introdujo la antedicha ley y que ha sido entendido ampliamente como un tipo de “desahucio exprés”. Pero nada más lejos de la realidad: en principio es una previsión contractual de aquél contrato registrado que acrecienta la seguridad del propietario, por cuanto le permite solicitar a un juez o a un notario para que requiera al arrendatario el pago de las rentas debidas; de forma que, si en los 10 días siguientes al requerimiento éste no contesta o aceptara la resolución del contrato, deberá restituir inmediatamente el inmueble arrendado; pero si el arrendatario se opone, será necesaria una resolución judicial que imponga el abandono del inmueble, con lo que estamos de nuevo en un escenario judicial, todo lo que supone irrefutablemente un lapso temporal significativamente superior y, a fin de cuentas, destruir la agilidad concedida al propietario.

Pluralidad de arrendatarios

En el caso en que en el contrato de alquiler figuren dos o más arrendatarios, es importante ver cómo se pactó en su día el pago de la renta, y si la responsabilidad convenida era solidaria o mancomunada. Dicha circunstancia tiene mucha relevancia en la práctica, por cuanto:

-          Si la responsabilidad se pactó de forma mancomunada, cada arrendatario responderá del impago de la renta de alquiler que le corresponda según la proporción convenida.

-          Si la responsabilidad se pactó de forma solidaria, cada arrendatario responde por el impago del total de la renta de alquiler, con lo que el propietario podrá reclamar la totalidad de la deuda a uno de los arrendatarios, sin perjuicio de que, el arrendatario elegido, a posteriori reclame al resto de arrendatarios su parte.

-          Si no se previó el tipo de responsabilidad exigible, es decir, si habiendo varios arrendatarios no se precisó si su responsabilidad era mancomunada o solidaria, los mismos responderán, por imperativo legal, de forma mancomunada y por partes iguales.

Registro de Sentencias Firmes de Impagos de Alquiler

Conviene tener en cuenta que la reforma antes referida también introdujo un Registro de Sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler. Por su reciente introducción es claro que su contenido es limitado, si bien, desde la perspectiva del arrendador puede resultar muy útil, y desde la perspectiva del arrendatario que paga las cantidades debidas debe de saber que existe la posibilidad de solicitar la retirada de tus datos del mismo. En cualquier caso, la constancia en dicho Registro caducará y se cancelará automáticamente en el plazo de 6 años desde su inscripción.

Volviendo al asunto que nos ocupa y en concreto una vez tengamos sentencia judicial resolviendo el contrato, señalando un día para el lanzamiento y condenando al arrendatario a pagar los importes debidos, éste dispone de un plazo de 20 días para ingresar dicho importe voluntariamente. No obstante, caso en que no realice el pago, cualesquiera que sea el motivo, pueden suceder dos escenarios: