Causas por las que el propietario puede poner fin al contrato de arrendamiento

Al arrendar un piso, el propietario, aunque mantiene la propiedad del inmueble durante la vigencia del contrato de arrendamiento, el uso de tal domicilio se encuentra atribuido al arrendatario, por lo que el propietario no podrá exigir la finalización del arrendamiento a su antojo a excepción de hacerlo por las causas expresamente previstas para ello.

En este sentido, habida cuenta que en el mes de junio de 2013 la Ley de Arrendamientos Urbanos fue objeto de una importante reforma con la entrada en vigor de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, con el fin de determinar los requisitos que deben concurrir en aras a poder resolver el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes deberemos tener presente, el momento de su formalización, a fin de determinar  la ley que le resulte aplicable al contrato en cuestión.

A continuación se exponen las causas por las que el propietario se encontrará facultado para poner fin al contrato de arrendamiento suscrito.

- Expiración del plazo contractual

Como resulta lógico, todo arrendador podrá dar por finalizado el arrendamiento suscrito cuando finalice el plazo contractual señalado en dicho contrato.

A pesar de ello, debemos poner de manifiesto que independientemente de la duración acordada por las partes, nuestra legislación en materia de arrendamientos urbanos dispone un plazo mínimo de duración en que el arrendatario deberá ser mantenido en la vivienda arrendada.

Dicha duración mínima de obligado cumplimiento por parte del arrendador dependerá de la legislación que le resulte aplicable al contrato en cuestión, en la medida en que así como  para los contratos suscritos con anterioridad al mes de junio de 2013 se establecía una duración mínima de 5 años, en la nueva regulación dicho plazo se ha visto reducido a tres años desde el momento de la formalización del contrato.

-  Necesidad de vivienda del propio arrendador o sus familiares

Como excepción al plazo de duración mínima legalmente establecido de conformidad con lo señalado anteriormente, la nueva legislación de arrendamientos aplicable para los contratos formalizados a partir del  mes de junio de 2013, dispone que, transcurrido el primer año de duración del mismo, se faculta al propietario a dar por finalizado el contrato suscrito cuando éste necesite la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares más próximos.

Para ello, el arrendador deberá comunicárselo al arrendatario con al menos dos meses de antelación, estando el mismo obligado a entregar la vivienda en dicho plazo a menos que se acordara término distinto.

No obstante, si una vez producido el desalojo del arrendatario, transcurren tres meses a contar desde la extinción del contrato o el efectivo desalojo, el arrendador o sus familiares no hubieran ocupado dicha vivienda, el arrendatario tendrá derecho a optar, en el término de treinta días, entre volver a la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años (en cuyo caso el arrendador estará obligado así mismo a indemnizarle por los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación) o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres anualidades, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.

Por el contrario, en caso de encontrarnos con contratos de arrendamientos formalizados con anterioridad al mes de junio de 2013, dicha facultad resolutoria  sólo le resulta reconocida al arrendador en el caso de que así se hubiera previsto de forma expresa en el contrato de arrendamiento, mientras que de no ser así, aunque el  arrendador necesitara para sí o para sus familiares el domicilio arrendado, no se le reconocería el derecho de resolver el contrato por dicho motivo, viéndose así obligado a respetar el arrendamiento suscrito en su momento.

- Resolución del derecho del arrendador

Durante la vigencia del contrato de arrendamiento, nos podemos encontrar con el escenario consistente en que el derecho del arrendador queda resuelto, como podría ocurrir en el caso en que se produce una enajenación forzosa de la vivienda arrendada derivada de una ejecución hipotecaria o bien ante el ejercicio de un derecho de opción de compra.

En tales casos, la nueva legislación hace depender la continuación del arrendamiento suscrito a si el mismo estaba o no inscrito en el registro de la Propiedad con anterioridad a la resolución del derecho del arrendador, de forma que, en caso de que existiera tal inscripción, éste continuará por la duración pactada, mientras que en caso contrario el mismo quedará resuelto.

A diferencia de ello, la anterior regulación que se encuentra vigente para los contratos firmados con anterioridad al pasado mes de junio de 2013, otorga una mayor protección a los arrendatarios que se encontraran ante dichas situaciones, estableciendo que en caso de resolución del derecho del arrendador, se le reconoce el derecho al arrendatario de continuar en la vivienda arrendada hasta que se cumplan los primeros cinco años del contrato, mientras que una vez transcurrido dicho plazo, se extinguirá el arrendamiento en cuestión.

- Enajenación de la vivienda arrendada

De  la misma forma que sucedía en el supuesto anterior, la nueva regulación de los arrendamientos urbanos hace depender los efectos que se producirán en el arrendamiento suscrito como consecuencia de la enajenación de la vivienda arrendada a la inscripción anterior o no de dicho contrato en el Registro de la Propiedad.

Así, mientras la anterior regulación obligaba al adquirente a mantener el contrato de arrendamiento durante los cinco primeros años de vigencia del mismo; en los contratos formalizados posteriormente al mes de junio de 2013, el adquirente de la vivienda arrendada, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, estando obligado así a mantener el arrendamiento suscrito, en el caso en que el mismo se encontrara inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la transmisión de la finca, de forma que, en caso contrario, el contrato quedaría resuelto como consecuencia de dicha transmisión.

Por todo ello, al arrendatario puede encontrarse con que el arrendador decida poner a la venta la vivienda arrendada y en caso en que exista un comprador interesado en la misma, si el contrato de arrendamiento suscrito no se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad, el  mismo quedaría inmediatamente resuelto al producirse dicha venta a pesar de que al arrendamiento aún le quedara cierto tiempo para verse finalizado en virtud del plazo contractual pactado.

- Incumplimiento de obligaciones

Como todo tipo de contrato, el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones asumidas con la suscripción del mismo, facultaran a la parte cumplidora a decidir bien por exigir el cumplimiento de la obligación obviada o bien por solicitar la conclusión del contrato suscrito.

De esta forma, la ley reconoce el derecho del arrendador para resolver el contrato de arrendamiento cuando  se produzcan las siguientes circunstancias:

-  El impago de la renta o de cualquier importe cuyo pago corresponda al arrendatario

- El subarriendo o cesión de la vivienda arrendada sin contar para ello con el consentimiento del arrendador

- La producción de daños causados de forma  al domicilio arrendado

- La realización de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento del mismo resulte preceptivo

- La realización de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

- Cuando el arrendatario no destine la vivienda de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del mismo

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