- por Daniel SOT
Cómo un inquilino puede legalmente desistir o renunciar a su contrato de alquiler de vivienda
Uno de los principios más importantes en el derecho civil es lo que se denomina el “Pacta sunt servanda”, es decir, que los contratos
están para cumplirse. De ser aplicable este principio de una forma rigurosa, si una de las partes se ha comprometido a pagar un alquiler durante un determinado plazo de tiempo al propietario de una vivienda, éste debería cumplirlo sin posibilidad de “romper” el contrato de forma unilateral.
están para cumplirse. De ser aplicable este principio de una forma rigurosa, si una de las partes se ha comprometido a pagar un alquiler durante un determinado plazo de tiempo al propietario de una vivienda, éste debería cumplirlo sin posibilidad de “romper” el contrato de forma unilateral.Ahora bien, en los contratos de arrendamientos de vivienda no es así y el inquilino tiene la posibilidad de poder desvincularse del alquiler a través de dos mecanismos:
1.- Una opción es resolver el contrato a raíz de un incumplimiento grave del propietario, lo que facultaría al arrendatario a poder resolver el contrato. Ello ocurriría por ejemplo, en los casos en que la vivienda no cumple con los requisitos necesarios de habitabilidad o salubridad que permitan a un inquilino residir en ella y que cumpla con el fin de ser su vivienda habitual. En nuestro articulo ¿Puedo resolver el contrato de arrendamiento antes del plazo pactado? ya explicamos algunos ejemplos de incumplimiento que permitirían resolver el contrato por incumplimiento.
ó
2.- Otra opción más sencilla, desistiendo del contrato sin alegar motivo alguna, si bien en este caso deberán cumplirse las condiciones que luego expondremos para que sea legal y válido.
En este post nos centraremos en esta segunda opción, es decir, la posibilidad de que un inquilino desee desistir y romper el contrato sin necesidad de tener que alegar ningún motivo y desarrollaremos cuando es posible exigir al inquilino una indemnización y cuando no. Conviene incidir que lo que aquí detallaremos es aplicable sólo en los contratos de arrendamientos de vivienda habitual del inquilino, pero no en los arrendamientos de local de negocio o de uso distinto al de vivienda (como puede ser un contrato de temporada), ya que en tales supuestos, la respuesta y solución jurídica sería distinta.
¿Se permite a un inquilino poder desistir o renunciar al contrato de arrendamiento?
La respuesta es afirmativa. Atendiendo al marcado elemento social que conllevan este tipo de contratos ya que recaen sobre un aspecto tan esencial para toda persona: la vivienda, la ley se ha ocupado de encontrar un equilibrio entre los intereses de inquilino y propietario y da la opción a que el arrendatario pueda romper el contrato e irse de la vivienda antes del plazo en el que se había comprometido inicialmente en el contrato que se firmó.
En tal sentido, el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos faculta al inquilino a poder resolver el contrato de forma anticipada, sin que sea necesario invocar ninguna causa.
Conviene incidir que esta facultad para romper o resolver anticipadamente el contrato sólo la tiene el arrendatario. Es decir, el arrendador-propietario no puede desistir del contrato, y sólo podría éste resolver el contrato si ha existido un incumplimiento grave de las obligaciones del inquilino, o bien necesita la vivienda para vivir él o un descendiente (siempre que se den una serie de requisitos). En nuestro articulo Causas por las que el propietario puede poner fin al contrato de arrendamiento explicábamos los únicos motivos que puede invocar el propietario para romper un contrato de alquiler anticipadamente.
Si el contrato de alquiler dice que no es posible desistir del contrato o bien no trata esta cuestión ¿Puede un inquilino igualmente desvincularse del contrato?
La respuesta continua siendo afirmativa. Es decir, los jueces considerarían nulo cualquier pacto en el contrato en el que un inquilino se obligue a no poder desistir del contrato. Por lo tanto, serán nulas, al ser contrarias a la ley, cláusulas parecidas a “Se pacta que el presente una duración mínima y obligatoria de un año, por lo que si el arrendatario desiste del contrato con anterioridad deberá abonar todas las rentas pendientes hasta cumplir la anualidad”
La ley, en cuanto a ésta cuestión es imperativa y prevalece sobre lo que diga el contrato (a excepción de que lo dijera el contrato resultase más favorable para el inquilino, que en tal caso sería aplicable lo que dice el contrato), por lo que aunque el contrato no diga nada sobre la posibilidad del inquilino de desistir y romper anticipadamente el contrato, el arrendatario podrá hacerlo siempre que cumpla con los requisitos que luego indicaremos.
¿En que apartado de la Ley de arrendamientos Urbanos se recoge la posibilidad de resolver anticipadamente el contrato?
Se encuentra regulado en el articulo 11 de la referida Ley, el cual establece lo siguiente:
“El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”
¿Cúales son los requisitos para que un inquilino pueda resolver anticipadamente el contrato?
Tal y como detalla la ley, los requisitos para desistir del contrato son:
- Han de haber transcurrido almenos seis meses desde que se firmó el contrato Es decir, el inquilino no tendría derecho a renunciar al contrato si, por ejemplo, sólo han transcurrido tres meses. Ahora bien, si por el contrario, ya han transcurrido esos primeros seis meses, podrá renunciar al contrato en cualquier momento, aunque el contrato éste ya en situación de prorroga al haber transcurrido los cinco primeros años de duración mínima potestativa para el inquilino y obligatoria para el propietario.
- El inquilino deberá preavisar con almenos 30 días de antelación. Nuestra recomendación es que si es usted el inquilino, dicha notificación comunicando la voluntad de desistir del contrato lo haga a través de un medio fehaciente que acredite el envío, recepción y contenido de la comunicación, como puede ser un Burofax. Si precisa de este servicio, nuestro despacho puede preparar y enviar dicha comunicación. No obstante lo anterior, tenga presente que éste no sería un requisito esencial para la validez del desistimiento, ya que podría desistir igualmente aunque no haya preavisado con dicha antelación de 30 días, si bien debería de abonarse la renta de los días que falten hasta llegar al cómputo de los 30 días en los que no se preavisó, aunque ya no disfrute del inmueble.
Indemnizaciones para el supuesto de desistir del contrato e indemnización máxima reclamable
Para que el propietario/arrendador pueda exigir una indemnización al inquilino por haber decidido renunciar o desistir del contrato de alquiler de la vivienda, en los plazos antes indicados, es imprescindible que se haya hecho constar en el contrato de forma expresa una cláusula que diga que el propietario tiene derecho a una indemnización equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir y que los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
Si en el contrato que se firmó no se establece ninguna cláusula en el que conste el derecho a exigir una indemnización, el propietario no puede reclamar ninguna indemnización al inquilino.
Por otro lado, si en el contrato se hubiera hecho constar una indemnización mayor a esa mensualidad de renta por cada año del contrato pendiente de cumplir (o parte proporcional en caso de periodos inferiores al año), el propietario no podría reclamar esa indemnización adicional. Sólo puede exigir lo ya comentado, una mensualidad de renta por cada año pendiente de cumplir.
Por ejemplo, si se ha firmado un contrato de alquiler de vivienda a razón de 1000€ mensuales de un año de duración con fecha 1 de enero, y con 30 días de antelación, se comunica al arrendador que el inquilino va a abandonar el inmueble el 1 de octubre, la indemnización por no cumplir los 3 meses restantes para completar ese año inicialmente pactado (los meses de octubre, noviembre y diciembre) sería de 250€ (un cuarto de mensualidad, que seria la parte proporcional por los meses no disfrutados)
Por lo tanto serían nulas y no aplicables cláusulas parecidas a “Se pacta una duración mínima de dos años. Si el arrendatario desiste antes de ese periodo deberá pagar todas las mensualidades que quedasen por cumplir hasta llegar a esos dos años”. En este ejemplo, como hemos indicado, si el inquilino desistir del contrato a los seis meses de haber firmado el contrato de alquiler de vivienda, sólo debería indemnizar al propietario con el importe equivalente a una mensualidad y media de alquiler, y no con 18 meses de alquiler, que es lo que dice el tenor literal que resulta nulo de la cláusula.
¿Desea que le asesoremos en un proceso de desestimiento de alquiler de vivienda o que intervengamos en la interlocución con al arrendador o arrendatario? ¿Quiere que revisemos su contrato de arrendamiento para verificar si existe indemnización por desistimiento y en su caso la cuantía exigible? Contacte con nuestros abogados solicitando cita previa en nuestras oficinas, o si lo prefiere utilice nuestro servicio de videoconferencia o consultas legales via correo electrónico.
16 Comentarios
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Juan Manuel Ramos Quevedo
Enhorabuena por el artículo. Bien desarrollado y deja pocas o ninguna duda al respecto. Muchas gracias
AOB Abogados
Hola Juan,
Gracias por tus impresiones al respecto del artículo.
Un saludo
SILVA
Buenos días tengo un contrato de una habitación en una vivienda , llevo 9 meses y avisando con un mes no me quiere devolver la fianza, dice que viene en el contrato duración de un año y que este contrato no se rige por la ley LAU . Que la habitación no se considera una vivienda, le debo suministros y le digo que lo reste de la fianza y no quiere. le debó pagar los suministros, gracias
AOB Abogados
Hola Silva,
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Un saludo
Rebeca
Hola, en mayo 2022 firmamos un contrato de alquiler de dos años de duración. Acabamos de recibir una carta de la casera que expresa el deseo de no continuar con el contrato para mayo 2024 sin motivo. Leyendo el artículo veo que el contrato debió ser de 5 años, esto es así? Muchísimas gracias
AOB Abogados
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María josr
Tengo un piso alquilado con contrato por 5 años. Entre el 1 de Diciembre de 2022 y el día 3 de este mes vino a verme el dueño para decirme que necesita el piso porque donde en vive le han mandado un burofax de que debe de dejar el piso. A mi el solo me lo ha dicho de palabra y justo cuando hace 1 año que supuestamente el podría reclamarme dejar el piso en caso de necesitarlo. Qué puedo hacer?
AOB Abogados
Hola María,
Para poder asesorarte correctamente y a su vez que tengas claro como actuar en consecuencia, necesitaríamos conversar contigo con el fin de que nos aportes más información y así poder resolver todas las dudas que tengas jurídicamente..
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Un saludo
Ramón
Si el inquilino no ha entrado a vivir ¿puede rescindir un contrato de alquiler aunque el periodo de tal ya comenzara a computar?
AOB Abogados
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Un saludo
juan
Buenos días, tengo un contrato de arrendamiento temporal para uso distinto de la vivienda (específicamente pone por circunstancias de estudios) de 1 año de duración. El problema es que quiero irme del piso cuanto antes pero no sé si me hará pagar lo que resta del contrato o me quitará lo que pagué de fianza. Saben algún modo de desistir sin que me cobre? Yo había pensado decir que ya he finalizado mis estudios. Quedo a la espera Gracias de antemano Un saludo,
AOB Abogados
Hola Juan,
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Un saludo
Geraldine
Soy titular de un contrato y quisiera desistir de él , me gustaría tener información del proceso .
AOB Abogados
Hola Geraldine,
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Un saludo
Rebeca
Tengo derecho a avisar con 30 días de antelación (trascurridos los 6 meses...según lo especificado en la ley ) si en el contrato que firmé especifica que tenia que avisar con 2 meses de antelación?. ¿Que tiene más peso aquí la ley de los 30 días o lo pactado? gracias!
AOB Abogados
Hola Rebeca,
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Un saludo