La actual regulación de los alquileres de vivienda: Las 15 diferencias respecto a la ley de arrendamientos anterior

El  6 de junio de 2013  entró en vigor una nueva ley por la que se reformaban algunos preceptos del articulado de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. Esta última  es la Ley que actualmente rige para los arrendamientos urbanos de vivienda y de local de negocio. Esta nueva ley, que reforma algunos artículos de la Ley del 1994, sólo se aplica a los nuevos contratos que se firmen con posterioridad a dicha fecha.

En este sentido, es preciso señalar que, por motivo de la aprobación de dicha ley, en la actualidad coexisten 4 normativas distintas, todas ellas aplicables a los contratos de arrendamiento, pero cuya aplicación dependerá de la fecha de suscripción de los mismos. Como es de ver:

- Ley 4/2013 que reforma la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU) de 1994
- LAU 1994
- LAU 1985 o Decreto Boyer
- LAU 1964

Con las reformas legales operadas, la nueva Ley se caracteriza, respecto a la regulacón anterior por: :

1.- Mayor libertad de pactos inter partes

Los cambios legislativos propician  un régimen más abierto en relación a la libertad contractual entre las partes; por lo que, salvo determinados preceptos de aplicación imperativa, las partes podrán disponer expresamente de determinadas cuestiones según consideren. De esta forma, mientras que la LAU de 1994 establece la sumisión a la ley con respecto a determinadas cuestiones durante el plazo mínimo del contrato, la nueva ley otorga un margen de actuación ligeramente más amplio, aún dentro del referido plazo mínimo de duración.

2.- Necesidad de inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad

Uno de los cambios más importantes  respecto de la regulación anterior es la necesidad de inscribir el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad, a fin de resultar el mismo oponible frente a terceros con derechos posteriores (como sería una hipoteca, el ejercicio de un derecho de compra, etc.).

Con ello, si bien la ley justifica este requisito de registrabilidad en la necesidad de equilibrar las posiciones de arrendador y arrendatario, es claro que no es sino una carga económica añadida a soportar por el arrendatario, que se ve en la obligación de llevar a cabo la inscripción del arrendamiento para que el mismo surja determinados efectos que con anterioridad ya se generaban sin la necesidad de que el mismo estuviera inscrito. No obstante, a fin de cuentas, lo cierto es que rara vez será la que por ejemplo se constituya una hipoteca sobre un piso con posterioridad al contrato de arrendamiento; por lo que son cuanto menos cuestionables los beneficios de la necesidad de dicha inscripción.

Como es de ver, la necesidad de la inscripción del contrato se manifiesta a lo largo del nuevo articulado:

- Pérdida del derecho del propietario sobre la vivienda arrendada: si durante el contrato el arrendador/propietario perdiera el derecho que ostenta sobre la vivienda (por motivo de una ejecución hipotecaria, una sustitución fideicomisaria, etc.), la ley prevé dos consecuencias distintas en función de si el contrato de arrendamiento está o no inscrito en el Registro. De este modo, el arrendatario queda protegido, y con ello su contrato por la duración pactada, si el mismo está inscrito, mientras que si no lo está, el contrato de arrendamiento en cuestión quedará extinguido. 

 - Venta de la vivienda arrendada: en este supuesto, si el arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad el nuevo adquirente se subrogará en la posición del anterior arrendador y propietario, por lo que el contrato de arrendamiento seguirá vigente. No obstante, si el arrendamiento no se hallare inscrito en el Registro el contrato quedará extinguido.    

En este sentido, puntualizar que, lo que aquí se consigue mediante la referida inscripción registral (requisito para su oponibilidad frente a terceros), la anterior regulación lo preveía de forma incondicional, en la medida en que el legislador impedía que el contrato de arrendamiento en cuestión se viera afectado por cualquiera de las circunstancias referidas durante el plazo mínimo contractual (5 primeros años).

3.- Cambio en los plazos de duración del contrato de arrendamiento de vivienda

Si bien antes, con independencia del plazo que pactaran las partes, el contrato, a voluntad del arrendatario, podía prolongarse por plazos anuales hasta 5 años, dicho plazo queda reducido ahora a 3 anualidades. En consecuencia, se modifica el plazo mínimo de duración del contrato de arrendamiento de vivienda, pasando éste de 5 a 3 años.

Con anterioridad a la presente reforma dicho plazo era indisponible por el arrendador, de forma que, salvo que en el contrato se hubiera previsto la posibilidad de resolverlo en caso de que él o sus familiares lo necesitaren (caso en que si se daban las circunstancias podía exigir al arrendatario que abandonara la vivienda); el arrendador no podía disponer de la vivienda hasta que no transcurriera el plazo mínimo legal. En virtud de dicha reforma, ya no es necesario que se pacte en el contrato la posibilidad del arrendador de resolver el contrato por causa de necesidad. Por lo tanto,  por un lado,  se elimina el sometimiento de dicha facultad del propietario a su previsión contractual, si bien por otro la misma no podrá ejercerse sino a partir del primer año desde la celebración del contrato. Esto supone una mayor inseguridad para el arrendatario, por cuanto la ley sólo exige que se le avise con dos meses de antelación. No obstante, el legislador justifica este cambio normativo entendiéndolo como un incentivo para que los propietarios pongan en alquiler las viviendas de las que disponen.

Ahora bien, si desde la puesta a disposición de la vivienda al arrendador o a sus familiares no se ocupara la misma en el plazo de 3 meses, el arrendatario, en 30 días, podrá optar entre volver a la vivienda arrendada por un nuevo período de 3 años y exigir así mismo una indemnización por los gastos del desalojo; o bien exigir una indemnización equivalente a una mensualidad por cada año de duración del arrendamiento que restaba por cumplir.

Por otro lado, cabe añadir que, si un mes antes del vencimiento del plazo contractual o a los tres años de duración si éste es inferior, ninguna de las partes comunicara al otro su voluntad de resolverlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más; siendo que antes podía prorrogarse anualmente hasta un máximo de tres anualidades.

4.- Previsión de la facultad de desistimiento del contrato por parte del arrendatario durante el plazo mínimo legal de duración

En este sentido, la ley aboga por facilitar la movilidad del arrendatario; por cuanto si bien la LAU de 1994 otorga al arrendatario la facultad de desistir en cualquier momento, sólo regula las consecuencias de la misma cuando se ejercía una vez transcurrido el plazo mínimo legal de duración (5 años). Por otro lado, si el desistimiento tenía lugar dentro de este plazo, la jurisprudencia fijó unas consecuencias excesivamente duras: indemnización de la cantidad correspondiente a la totalidad de las rentas de los meses que restaren por cumplir (salvo claro está de que el arrendador encontrara nuevo inquilino, a fin de evitar un enriquecimiento injusto); lo que a menudo derivaba en la imposibilidad de pago por parte del arrendatario, y en último término, en la interposición de una demanda de desahucio por parte del arrendador.

Ahora en cambio se permite al arrendatario desistir a partir del sexto mes a contar desde la fecha de celebración del contrato; para lo que deberá comunicárselo al arrendador con una antelación de 30 días y dejando en cualquier caso a consideración de las partes el pago o no de una indemnización a favor del arrendador (consistente en una mensualidad de renta por año incumplido, y/o su parte proporcional para los períodos inferiores a un año que resten por cumplir).

5.- Subrogación en caso de extinción de la pareja estable o separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario

Otra de las reformas que introduce la nueva ley es que, en el supuesto en que el arrendatario se separe, divorcie o cese en su convivencia, y el uso de la vivienda arrendada se atribuya a su ex cónyuge o ex pareja, el contrato de arrendamiento cambiará de titularidad a favor de este último. De esta forma, el ex cónyuge o ex pareja beneficiario del uso de la vivienda con carácter permanente o por plazo superior al del contrato de arrendamiento ostentará la condición de arrendatario a todos los efectos.

Precisar, a meros efectos comparativos, que con anterioridad la titularidad no se veía alterada, por lo que el arrendatario seguía siéndolo aunque efectivamente no ocupara la vivienda por haber sido atribuida a su ex cónyuge o ex pareja.

6.- Posibilidad de pactar la sustitución de la renta por la realización de obras de reforma o rehabilitación

Mientras que antes se exigía que el pago de la renta fuera exclusivamente en dinero, en la actualidad propietario y arrendatario podrán pactar, aunque por plazo determinado, que la obligación del pago de la renta se reemplace total o parcialmente por la realización de reformas o rehabilitaciones a cargo del arrendatario; sin que el arrendatario pueda en un futuro exigir al propietario compensación económica alguna por las mismas. No obstante, si habiendo pactado lo anterior el arrendatario no realizare dichas obras, la ley faculta al arrendador para resolver el contrato.

7.- Libertad de criterio en la actualización de la renta

Una manifestación clara de la libertad contractual por la que apuesta la nueva ley es la posibilidad de actualizar la renta libremente, no estando obligados a sujetarse al Índice de Precios al Consumo (IPC) salvo en el hipotético caso en que propietario y arrendatario no hubieren previsto nada al respecto en el contrato. Ello choca con la regulación anterior, en la que durante los primeros 5 años de vigencia del contrato (plazo mínimo legal) la renta debía actualizarse conforme al IPC, permitiendo pacto inter partes sólo a partir del sexto año de vigencia del contrato.

8.- Realización de obras por parte del arrendatario discapacitado o mayor de 70 años

Esta facultad, si bien estaba prevista únicamente en beneficio de personas discapacitadas, la actual regulación la amplía a los mayores de 70 años. De esta forma, si el arrendatario o sus familiares más cercanos que convivan permanentemente con éste es discapacitado o mayor de 70 años, podrán realizar las obras necesarias para adaptar el inmueble objeto del arrendamiento a sus necesidades especiales; siempre que con ello no afecten a elementos comunes del edificio ni disminuyan la seguridad o estabilidad de la vivienda arrendada.

Para ello, sólo se exige que medie notificación por escrito al arrendador, no siendo necesario en ningún caso su consentimiento. No obstante, el arrendatario deberá restituir el inmueble a su estado anterior (esto es, deshacer las obras ejecutadas), si el propietario así lo exigiere a la finalización del contrato de arrendamiento.  

9.- Exclusión de los arrendamientos de uso turístico

La ley excluye expresamente de su ámbito de aplicación los contratos de arrendamiento destinados al alojamiento privado de uso turístico; por lo que, aquellos de dicha naturaleza que se celebren con posterioridad al 6 de junio de 2013 se regirán por la normativa sectorial específica, o, en su defecto, por el régimen de los arrendamientos de temporada. 

10.- Facultad del arrendatario de renunciar a su derecho de adquisición preferente

La nueva ley faculta a las partes para pactar la renuncia expresa del arrendatario a ejercer su derecho de adquisición preferente en caso de venta del inmueble arrendado. En este sentido, la LAU de 1994 prevé esta posibilidad solamente cuando los contratos se celebran por tiempo superior a 5 años, siendo que en los de plazo inferior cualquier pacto de renuncia en este sentido carece de efecto alguno. Así mismo, se añade que si se hubiere renunciado al referido derecho, el arrendador deberá informar al arrendatario su intención de vender la vivienda arrendada con un mínimo de 30 días de antelación a la fecha de formalización del contrato de compraventa.

11.- Requerimiento notarial o judicial ante la falta de pago de la renta

Una de las introducciones que más críticas ha recibido es la posibilidad, previa previsión contractual e inscripción registral del contrato, de que, en caso de falta de pago de la renta, el propietario pueda solicitar a un juez o a un notario para que requiera al arrendatario el pago de las cantidades debidas o dejadas de abonar.

En estos supuestos, si en los 10 días siguientes al requerimiento el arrendatario no contestara o aceptara la resolución del contrato de arrendamiento, deberá restituir inmediatamente el inmueble al arrendador. No obstante las múltiples manifestaciones en este sentido, ello no puede ser considerado como un "desahucio notarial exprés", por cuanto si el arrendatario se opone, será necesario en todo caso resolución judicial que imponga el abandono del inmueble objeto de arrendamiento, hecho que supone irrefutablemente un lapso temporal significativamente superior.  

12.- Nueva causa de resolución del contrato de uso distinto del de vivienda

En este sentido, a las causas de resolución contractual previstas en la LAU de 1994 para los contratos de uso distinto del de vivienda (local de negocio), por fin se incluyen las obras no consentidas por el propietario o las realizadas de forma dolosa por el arrendatario.

13.- Creación de un Registro de Sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler

La reforma introduce un mecanismo específico para dar mayores garantías a los propietarios a la hora de escoger al arrendatario de su vivienda. Así, con la finalidad de ofrecer información sobre el riesgo que supone arrendar inmuebles a personas que tienen precedentes de incumplimiento de sus obligaciones de pago de renta en contratos de arrendamiento, y que, por dicho motivo, hayan sido condenadas por sentencia firme en un procedimiento de desahucio, se ofrece la posibilidad a los propietarios que quieran arrendar un inmueble de consultar dicho Registro respecto del eventual arrendatario que pretendiere arrendar el mismo.

No obstante, añadir que la constancia en el citado Registro no es ni mucho menos perpetua, sino que se cancelará automáticamente a los seis años a contar desde la fecha de su inscripción; si bien la misma podrá cancelarse con anterioridad a instancia del afectado si procediera al pago de las cantidades debidas, saldando con ello su deuda.

14.- Posibilidad de someterse a Mediación o Arbitraje

En aras a descongestionar la Administración de Justicia, la nueva reforma propone la posibilidad, si se ha pactado en el contrato, de acudir a los métodos alternativos de resolución de conflictos a fin de dirimir las eventuales controversias que pudieran surgir. Ello pone de manifiesto el auge que dichos métodos están adquiriendo en la actualidad, pues están resultando más satisfactorios que no la vía judicial.  

 Por último, hacer una especial consideración a título personal de las modificaciones de la reforma legal, es que, a pesar de tener detractores y seguidores por igual, lo cierto es que a nuestro entender es incomprensible cómo el legislador, escudándose en la promoción y el fomento del mercado arrendaticio, obvia la realidad de muchas familias que por motivo de dificultades económicas han pasado de residir en viviendas de propiedad a un régimen de alquiler, quienes a fin de cuentas son quienes van a sufrir en su piel la inseguridad de no tener una vivienda estable donde vivir. Resulta cuanto menos cuestionable que en aras a potenciar el mercado del alquiler se rebajen desmesuradamente los derechos de los arrendatarios mayoritariamente por los factores arriba referenciados, como la reducción de 5 a 3 años de los contratos y de 3 a 1 de las prórrogas, así como el hecho de que el IPC deja de ser el índice de referencia de actualización de la renta durante la vigencia del contrato; por no hablar del sobrecoste en la contratación en concepto de gastos de inscripción del mismo en el Registro de la Propiedad.

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