- por AOB Abogados
¿Es posible ceder o subarrendar el inmueble que tengo alquilado?
Cuando arrendamos un inmueble, como arrendatario del mismo, asumimos una serie de obligaciones, como sería la conservación del inmueble o el pago de la renta, y, en contrapartida, disponemos del uso y disfrute de éste.
Atendiendo a ese uso del que disponemos, se nos puede plantear la duda consistente en si nos encontramos facultados para transmitir el derecho del que disponemos en relación a dicho inmueble.
Pues bien, en aras a conocer la regulación legal de esta posible “transmisión”, ante todo deberemos diferenciar dos conceptos jurídicos que a priori pueden confundirse y que son la cesión del contrato de arrendamiento y el subarriendo.
Mediante la cesión del contrato, el arrendatario del inmueble (denominado cedente) transmite a un tercero (cesionario) los derechos y obligaciones que le corresponden en concepto de arrendatario en virtud del contrato de arrendamiento suscrito en su día con el propietario del inmueble.
En consecuencia, una vez llevada a cabo dicha cesión, el arrendatario (cedente) quedará desvinculado del contrato de arrendamiento firmado, pasando el cesionario a ocupar su lugar en la relación arrendaticia frente al propietario del inmueble.
Por su parte, el subarriendo supone que el arrendatario en virtud de los derechos que tiene en su condición, procede a alquilar a su vez parcial o totalmente el inmueble arrendado a un tercero (denominado subarrendatario), actuando frente al mismo como arrendador.
De esta forma, una vez realizado el subarriendo nos encontraremos ante dos relaciones contractuales:
- La primera formada por el arrendador que ha arrendado el inmueble en cuestión al arrendatario inicial
- Y la segunda entre el arrendatario inicial y el tercero (subarrendatario) al que vuelve a alquilar el inmueble y frente al que actúa como subarrendador
En base a ello, el subarriendo, a diferencia de lo que ocurre con la cesión, no da por finalizada la relación entre el propietario y el arrendatario inicial, sino que lo que hace es añadir una nueva relación contractual mientras el contrato inicialmente suscrito sigue vigente entre propietario y arrendatario en función de los pactos acordados entre ambos.
La regulación de dichas figuras jurídicas dependerá de si nos encontramos ante un arrendamiento de vivienda o para un uso distinto a vivienda, tal como a continuación se expone.
- ALQUILER DE VIVIENDA
Por lo que respecta a la cesión, nuestra ley de Arrendamientos Urbanos dispone que el contrato de arrendamiento de vivienda no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador.
Para el caso en que medie tal consentimiento y de producirse, en consecuencia, dicha cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador, dando por extinguida en consecuencia la relación contractual entre arrendador y arrendatario inicial, ocupando el cesionario la posición que ocupaba el arrendatario en dicho contrato, atribuyéndosele en consecuencia todas las obligaciones y derechos de los que disponía el mismo.
En el caso del subarriendo, se dispone que la vivienda arrendada sólo podrá subarrendarse de forma parcial, nunca total, por cuanto de ser así estaríamos ante una cesión de dicho contrato, y siempre previo consentimiento escrito del arrendador.
Por lo que para que sea válida tanto la cesión del contrato como el subarriendo que pretenda llevarse a cabo se requiere que conste consentimiento expreso y por escrito del arrendador.
De realizarse finalmente el subarriendo, el derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó y el precio que se pacte por dicho subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendatario.
- ALQUILER USO DISTINTO VIVIENDA
A diferencia de lo dispuesto en el caso de los arrendamientos de vivienda, cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, nuestra legislación permite al arrendatario subarrendar la finca o, incluso, ceder el contrato de arrendamiento suscrito, sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador, siempre y cuando dichas acciones no se encuentren prohibidas de forma expresa en el contrato de arrendamiento suscrito, por cuanto de ser así primaría la voluntad de las partes.
Por ello, para el supuesto en que se lleve a cabo tal subarriendo o cesión cuando exista prohibición expresa para ello en el contrato, ello será causa de resolución del contrato suscrito como consecuencia del incumplimiento de los términos en él recogidos.
En este sentido, en caso en que no exista tal prohibición, tanto la cesión como el subarriendo podrá llevarse a cabo, exigiéndose únicamente para ello la comunicación de forma fehaciente al arrendador de la cesión o subarriendo realizado en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieren concertado, facultando al arrendador a resolver el contrato en caso de no llevar a cabo tal comunicación en el plazo establecido.
Como contraprestación a dicha situación, y salvo pacto distinto entre las partes, se prevé que el arrendador tendrá derecho a elevar la renta en vigor un 10% en caso de subarriendo parcial o un 20% de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.
Así mismo, debe tenerse en cuenta que, a pesar de que no se entenderá que se ha producido una cesión del contrato, en los casos en que se proceda a modificar la persona del arrendatario como consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, nuestra legislación igualmente faculta al arrendador a la elevar la renta en estos supuestos en función de lo expuesto anteriormente.
Por todo ello, en virtud de lo expuesto, vemos como nuestra legislación sí que permite ceder parcial o totalmente los derechos de los que disponemos como arrendatario del inmueble arrendado, siempre atendiendo a lo pactado en su día en el contrato de arrendamiento suscrito y cumpliendo los requisitos que exige nuestra legislación para que ello se haga de forma ajustada a derecho ya que en caso contrario ello supondría causa de resolución del contrato firmado.
26 Comentarios
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norma
se puede dar en comodato una parte del bien inmueble que yo estoy rentando? y que figura juridica deberia usar? un contrato de subarrendamiento? contrato de comodato??? y entre que partes quedaria el contrato de comodato ?? entre el propietario del inmueble y el comodante?
AOB Abogados
Hola Norma,
Para poder ver si existe la posibilidad de que puedas subarrendar parcialmente la vivienda, deberíamos examinar el contrato de arrendamiento.
Contacta con nuestro despacho y solicita visita con nuestros abogados, o bien utiliza alguno de los servicios legales online que encontrarás en nuestra web.
Un saludo
Edwin BURITICA PINEDA
Soy arrendatario de un inmueble (chalet), desde hace 9 meses, y el arrendador decidió sin mi aprobación arrendar el garage a otra persona. Es esto legal?
AOB Abogados
Hola Edwin,
Si en el contrato de arrendamiento que usted firmó, está incluido el garaje, no es correcto lo realizado por el propietario ya que no puede disponer del garaje, a menos de que llegue a un acuerdo con usted.
Contacte con nuestro despacho a fin de iniciar los trámites para reclamar al propietario.
Un saludo
Edwin BURITICA PINEDA
Necesito legalizar mi residencia en España, soy inmigrante familiar en primer grado de afinidad de ciudadano español, y llevo 9 meses residiendo Que debo hacer?
AOB Abogados
Hola Edwin,
Nuestro despacho no ofrece servicio de extranjería en la actualidad, por lo que no podemos ayudarte.
Un saludo
OSWALDO OKUMA CALDERON
SOY UN SUBARRENDATARIO QUE MEPUEDE PASAR SIELDUEÑO MEQUIERE DESALOJAR
AOB Abogados
Buenos días,
Si el subarriendo no estava autorizado, o bien existe incumplimiento del arrendatario-subarrendador con el propietario, pues te podrían desalojar.
Cosa distinta es que en función de las circunstancias, podrías hacer una reclamación a quién te subarrendó el imueble.
Si tienes más dudas, utiliza nuestros servicios de consultoria online
Un salido
Jose
El arrendador autorizo a subarrendar al arrendatario, arrendador y arrendatario tienen un contrato forzozo por tres años, yo (Subarrendatario) tengo un contrato por un año con el subarrendador (arrendatario), que ya se vencio y que decidi no renovar, pero al momento de querer desalojar el arrendatario nos bloquea las salidas y entradas para no permitirnos sacar nuestros bienes muebles, diciendo que el tiene un contrato por tres años con el arrendatario y que se tiene que cumplir forzosamente. Que delitos esta cometiendo el arrendatario al no permitir sacar nuestras pertenencias y al no tener yo contrato con el arrendatario, cabe mencionar que no se adeuda renta alguna, ni yo al subarrendatario ni el arrendatario con el arrendador, es decir lo unico que quiere el arrendador obligarnos a quedarnos los tres años por que quiere presionar al arrendatario.
AOB Abogados
Buenos días Jose,
Deberíamos ver los contratos, pero en princpio, tu vinculación es con el arrendatario y no con el arrendador.
Si te impide recoger tus cosas, podría ser constitutivo de una coacción u apropiación indebida..
Si necesitas que estudiemos tu caso, contacta con nuestro despacho.
Un saludo
Elenas
Hola tengo un piso en alquiler que comparto con 3 personas y dentro de 18 meses lo entrego porque me marcho a Cuba definitivamente por jubilación que pesara con esas personas que no tiene nomina ni aval para continuar en el pisos como inquilino con contrato, gracias
AOB Abogados
Hola Elenas,
Al respecto de la consulta legal que nos indicas, puedes utilizar nuestro servicio de consulta online por videoconferencia o bien solicitarnos una consulta presencial en nuestras oficinas que encontrarás en el menú superior, de forma que podremos asesorarte, con la información complementaria que precisamos, de forma personalizada ante todas las dudas que tengas al respecto.
Un saludo
Alexandra Pinto
Hola! Tengo un contrato de arriendo por un año que vence el próximo 30 de septiembre de 2022. Por temas de salud quiero ceder el contrato de arriendo por los dos meses que hacen falta del contrato. La inmobiliaria puede rechazar que un interesado en el apartamento lo tome solo por los dos meses que faltan y quiera firmar un nuevo contrato por un año con la persona que quiere ocupar el inmueble solo por el tiempo que le resta al contrato?
AOB Abogados
Hola Alexandra,
Si deseas que te podamos asesorar de forma personalizada y completa al respecto, en el menu superior dentro de servicios online, encontrarás nuestro servicio de consulta legal por videoconferencia, con el que podrás conectarte con un abogado especialista en esta materia como si estuvieras en nuestras oficinas y así podremos responderte a todas las dudas que pudieras tener y cómo poder proceder. Consulta las condiciones de este servicio
Un saludo
RAFAEL LAHOZ CLAVELO
Estoy valorando la posibilidad de ser arrendatario de un piso por 20 años y un importe de 40.000€, a cambio de la posibilidad de subarrendarlo. Es posible hacerlo? Qué tratamiento fiscal tendría
AOB Abogados
Hola Rafael,
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Carlos
que pasa si mi arrendador ya arrendo el inmueble que tengo arrendado antes de entregarlo
AOB Abogados
Hola Carlos
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William zamora
Soy un sub arrendador d eun local de comida pero la empresa es mía puedo traspasar derecho a llave si soy un sub arrendador o tengo que tener un contrato de arrendamiento
AOB Abogados
Hola William,
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Iván
En un alquiler para uso distinto a vivienda, queremos ceder ósea traspasar negocio. En el contrato pone. “en cuanto a lo dispuesto en la ley, se prohíbe expresamente el subarriendo del local comercial por el arrendatario “ En este caso se prohíbe también ceder??? Gracias
AOB Abogados
Hola Iván,,
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Un saludo
Mari
Puede mi arrendatario (con contrato vencido) su rentar a otra persona sin mi autorización? Cabe señalar que estamos en pleito legal y no he recibido rentas
AOB Abogados
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Un saludo
Edwin Tabares
Buenas tardes. Vivo Subarrendado (habitación) como una amiga en un apartamento. Ella tomó el arriendo el inmueble en diciembre 2010, yo me mudé con ella en septiembre 2011. Mi pregunta es: ¿Cada vez que a ella como arrendataria le incrementan el valor de arriendo o de administración lo debe hacer conmigo? entiendo que ella debe realizar esos incrementos conmigo cada vez que yo cumpla 12 meses, es decir, todos los septiembres de cada año. Agradezco en lo que me puedan orientar. PD- Yo no firmé ningún contrato con ella.
AOB Abogados
Hola Edwin,
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