• por Agustí SOT
• 20-01-2019

La duración mínima del alquiler y la fianza en los contratos de arrendamiento celebrados después del 19 de diciembre de 2018

Si firmaste un contrato de arrendamiento con fecha anterior al 19 de diciembre de 2018, no te afecta la reforma legal operada en diciembre 2018 y tu contrato aún se encuentra bajo la eficacia de la antigua ley antes de reformarse. Por ello, si firmaste tu contrato entre el 6 de junio de 2013 y el 18 de diciembre de 2018, te recomendamos nuestros post sobre la regulación legal  que existía en ese momento.

Si por el contrario tu contrato de alquiler tiene una fecha posterior al 19 de diciembre de 2018,  te explicamos a continuación los principales cambios respecto a la antigua ley que te afectan:

• DURACIÓN.-  La duración mínima de un contrato de alquiler de vivienda a partir del 19-12-2018 es de cinco años (y siete si el propietario es una sociedad). Aunque en un contrato pueda fijarse que tendrá una duración máxima  de un año,   la ley establece que se irá renovando año a año hasta llegar a esos cinco años mínimos que la ley garantiza.  Esa renovación automática es voluntaria para el inquilino y obligatoria para el propietario, estando el propietario obligado a soportarla aunque en el contrato se hubiera fijado sólo la duración de un año improrrogable.  Sólo hay una  excepción para que pueda romperse el contrato antes de que transcurra esa duración mínima  de 5 años, y es cuando el arrendador es persona física y  necesita la vivienda para sí o descendientes, y se dan los requisitos que marca la ley. Conviene recordar además que el inquilino continúa conservando la facultad de poder  desistir del contrato de  arrendamiento una vez transcurridos los seis primeros meses.
  
  
  
• LA PRÓRROGA. Si finalizada la duración mínima (cinco años en caso de arrendadores personas físicas o siete en caso de que el propietario sea una persona juridica) nadie preavisa su voluntad de no renovar el contrato con 30 días de antelación, se prorroga automáticamente hasta TRES AÑOS más, año a año, de forma voluntaria para el inquilino y de forma obligatoria para el propietario.  Por lo tanto, el propietario no podrá exigir al inquilino que abandone el inmueble hasta que finalice esta nueva prórroga de tres años más.
  
  Transcurridos esos tres años, se aplicará la “tácita reconducción”, por lo que si el recibo de renta se ha pactado por meses, se irá renovando mes a mes, pudiendo darse por finalizado el contrato preavisando con tan sólo un mes de antelación.
  
  Por ello, un nuevo inquilino podría llegar a estar, sin firmar un nuevo contrato, más de 8 años al ir operando las distintas prorrogas que marca la ley.  En los contrato de alquiler celebrados antes del 19 de diciembre de 2018 la duración era muy inferior,  prácticamente la mitad,  ya que la duración legal  que se establecía era una duración mínima de tres años y una prorroga de un año.
  
  
  
• FIANZA.-  La ley establece que en los contratos de arrendamiento de vivienda debe existir una fianza de almenos una mensualidad de renta. Ahora bien, la práctica habitual que existía antes del 19 de diciembre del 2018, sobre todo en las grandes ciudades, era que se pactaran “garantías adicionales” con varias mensualidades de alquiler, cosa que comportaba dificultades en el acceso al alquiler. Con la nueva regulación existente desde diciembre 2018, esto cambia ya que la ley establece que, a parte de la fianza, como máximo sólo podrán exigirse dos mensualidades de renta como garantía adicional. Por ello, se pone freno a la práctica de solicitar importantes cantidades en concepto de garantía adicional y en consecuencia, se facilita el acceso al alquiler a los inquilinos los cuales no tendrá importantes costes que soportar en el inicio del contrato.
  
  
  
• LOS GASTOS DEL CONTRATO. Finalmente, y como tercera novedad importante de la regulación legal a partir del 19 de diciembre es en relación a los gastos del contrato. Si el propietario es una persona jurídica, los gastos de la inmobiliaria y del contrato deberá pagarlos siempre el propietario y no como hasta la fecha, que la práctica habitual era que lo pagase el inquilino.
  
  
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